1.企業(yè)轉(zhuǎn)讓建設用地指標收入是否要繳納增值稅？

答：按 “銷售無形資產(chǎn)-其他權益性無形資產(chǎn)”繳納增值稅。

2.“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售的，在收到預收款時按3%預征率預繳增值稅”，何時清繳？預售過程中與其他項目共同取得的進項稅額如何劃分抵扣？增值稅預繳后是按月清算，還是達到銷售時點后統(tǒng)一清算，是否月度時僅預繳即可？

答：采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。其中，一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款；小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》的規(guī)定，納稅人采取預收款方式銷售不動產(chǎn)的，其納稅義務發(fā)生時間不再為收到預收款的當天，而是完成不動產(chǎn)銷售行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天。納稅人銷售不動產(chǎn)，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，計算應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當期允許扣除的土地價款，是不是用當期預收的房款，根據(jù)每套房屋的單價，折算出對應銷售面積，再計算允許扣除的土地價款，還是采用其他計算方法？

答：允許扣除的土地價款不是根據(jù)當期預售的房屋面積計算確定，而是根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條規(guī)定，按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銷售額中扣除的土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)，但在實際中，一般繳納土地競拍保證金才能取得財政監(jiān)制票據(jù)，繳納其他土地款都是取得繳款書，財政部門不更換票據(jù)。所以是否從銷售額中扣除的土地價款必須取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)？

答：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。上述財政票據(jù)包括財政部監(jiān)制的《安徽省政府非稅收入一般繳款書（收據(jù)）》。

5.國家稅務總局公告2016年第18號第五條中土地價款扣除使用的建筑面積數(shù)據(jù)，是指總體規(guī)劃面積、施工證面積、還是預售證面積?

答：土地價款扣除使用的建筑面積是指當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，即當期納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

6.同一法人多個項目滾動開發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售房產(chǎn)項目的銷售額中抵減？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。因此，一個項目的土地價款不得在其他項目的銷售額中扣除。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個項目開發(fā)的房產(chǎn)全部銷售后，如有進項留抵稅額，如何處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項留抵稅額，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣，但按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定不能退稅。

8.關于地下車位，簽訂的是以租代售的租賃合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷售合同，轉(zhuǎn)讓幾十年使用權。該轉(zhuǎn)讓行為土地增值稅一般被視同轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，在增值稅法規(guī)下是按照銷售還是租賃繳納增值稅？

答：根據(jù)《銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》，銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權的業(yè)務活動。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權或者永久使用權的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

上述出租車位行為，不涉及轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權或永久使用權，因此不屬于銷售不動產(chǎn)，應按照不動產(chǎn)租賃服務繳納增值稅。

9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2016年4月30日前取得的土地分成若干期開發(fā)，有的在2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》，有的在2016年5月1日以后取得《建筑工程施工許可證》，該地塊上開發(fā)的所有房地產(chǎn)是作為一個整體開發(fā)項目，根據(jù)其取得的第一個《建筑工程施工許可證》時間判定是否屬于房地產(chǎn)老項目？還是將每期作為一個獨立的房地產(chǎn)項目，根據(jù)每期取得的《建筑工程施工許可證》的時間或合同約定開工時間判定是否屬于房地產(chǎn)老項目？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對2016年4月30日前取得的土地采取分期開發(fā)的，且第一個《建筑工程施工許可證》的開工時間在2016年4月30日之前的，企業(yè)可以將該土地上各期開發(fā)的房地產(chǎn)作為一個整體開發(fā)項目，選擇適用房地產(chǎn)老項目增值稅簡易計稅政策；也可以將各期開發(fā)的項目作為獨立房地產(chǎn)項目，根據(jù)每期取得的《建筑工程施工許可證》的時間或合同約定開工時間，選擇適用房地產(chǎn)新、老項目增值稅稅收政策。

10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己建設、自己運營的酒店、商鋪、停車場、電影院等不動產(chǎn)，其進項稅額是否需要分期抵扣？

答： 根據(jù)《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上述不動產(chǎn)，不需要實行分期抵扣。

11.房地產(chǎn)老項目轉(zhuǎn)租是否適用簡易征收？

答：根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》的規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前租入的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計算應納稅額。

12.《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》的第二條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定?！闭垎枺哼@里所指“在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定?！笔侵阜慨a(chǎn)企業(yè)不需要分期抵扣，還是進行該項目施工的施工企業(yè)不需要分期抵扣？一些企業(yè)的辦公樓2016年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否全部采購的料工費可以分兩年分別按60%、40%抵扣進項，還是只有5月1號之后的可以按此方法抵扣進項？

答：《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）中施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物的進項稅額不適用分期抵扣規(guī)定，是指修建臨時建筑物或構筑物的納稅人應將上述臨建設施的進項稅額一次性從銷項稅額中扣除。

根據(jù)《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條的規(guī)定，增值稅一般納稅人2016年5月1日發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。因此，對于2016年4月30日前已在建的辦公樓，只有5月1日之后取得的進項稅額才可適用不動產(chǎn)分期抵扣規(guī)定。

13.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法計稅？

答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可選擇適用簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅；銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)新項目，應適用一般計稅方法計稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在不同時期開發(fā)的多個新老項目，可按上述規(guī)定分別選擇適用簡易計稅方法或一般計稅方法計稅。

14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，5月1日前已銷售一部分，并繳納營業(yè)稅，5月1日后取得的銷售收入，選擇簡易計稅方法計稅的，是否可以扣除對應的土地價款？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，選擇簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

15.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的，開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產(chǎn)，如開發(fā)項目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡易征收和一般計稅方法嗎？

答：不可以。同一房地產(chǎn)項目只能選擇適用一種計稅方法。

16.營改增后，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，預繳和申報都怎么操作？

答：根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布<<font face="宋體">房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在取得預收款的次月納稅申報期，按照3%的預征率向主管國稅機關預繳稅款。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應按照規(guī)定的增值稅納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照規(guī)定的增值稅納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

17.全面推開營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何繳納增值稅？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增之前，國稅函〔1998〕554號對“代建”行為的規(guī)定為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應按‘銷售不動產(chǎn)’稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按‘建筑業(yè)’稅目征收營業(yè)稅?！?/p>

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移等手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上述“代建房屋”行為只按照銷售不動產(chǎn)的相關稅收政策計算繳納增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得土地使用權，只接受其他單位委托，組織施工力量代建房屋的，按照建筑服務相關稅收政策計算繳納增值稅。

18.企業(yè)2016年5月份收到了廣告費用增某房地產(chǎn)企業(yè)反映，該企業(yè)近期投入了大量廣告費用，為一地房地產(chǎn)總項目銷售作前期宣傳，該總項目中既有工程老項目又有工程新項目，老項目已進入銷售期，而新項目才剛剛開始籌建，預計新項目工期和距離實際銷售期將超過一年值稅專用發(fā)票，5月份實際銷售的全部是實行簡易征收的老項目產(chǎn)品，預計這樣情況將一直延續(xù)到1年以后（或更長），如果按財稅[2016]36號文件規(guī)定：“第二十九條適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額

主管稅務機關可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算”。企業(yè)為此支付的廣告費用將全額不得抵扣進項稅額，只能作進項轉(zhuǎn)出，以后也不能抵扣，而這些費用中有部分是為后期新項目發(fā)生的，企業(yè)認為這樣規(guī)定對該企業(yè)很不公平，問，能否允許企業(yè)將該類費用暫作待抵扣稅額，等到該總項目銷售完畢后，再根據(jù)老項目和新項目銷售額計算不得抵扣進項稅額和允許抵扣進項稅額，再作稅務抵扣處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照國家稅務總局公告2016年第18號，計算老項目應分攤前期宣傳廣告費，計算公式為：

不得抵扣的進項稅額=當期取得的總項目前期宣傳廣告費進項稅額×（老項目建設規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設規(guī)模）

19.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租不動產(chǎn)，城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)的運營公司出租商鋪，工業(yè)企業(yè)、政府產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租廠房、企業(yè)孵化器出租辦公場所，租賃合同中約定免租期的，是否要按照視同銷售繳納增值稅？

答：納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，免租期不屬于視同銷售情形。

20.《國家稅務總局關于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）中“當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售面積”是指計入容積率的建筑面積，是否包括無法辦理產(chǎn)權證的地下車位建筑面積？

答：不包括。

注：上述問題解答僅供參考，具體執(zhí)行以法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定為準。