物業(yè)行業(yè)財務核算特點有哪些?

答:作為一個新興的行業(yè),物業(yè)管理企業(yè)實際上是房地產業(yè)市場細分后的一個分支,在會計核算方面與其他行業(yè)相比有其自身的特點,主要表現在以下五個方面:

一、遵循和執(zhí)行的財務法規(guī)制度不同物業(yè)管理企業(yè)在進行財務管理和會計核算時,除了要遵循國家統(tǒng)一的《會計法》、《企業(yè)會計準則》等法律、規(guī)章、制度以外,還需要遵循:《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》、《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定(試行)》以及各地方頒布實施的《物業(yè)管理企業(yè)財務管理實施細則》的規(guī).

二、非流動負債下增設"代管基金"會計科目,物業(yè)管理企業(yè)在核算非流動負債時,除了長期借款、應付債券和長期應付款外,還增設了"代管基金"會計科目.代管基金:物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人委托代管的房屋公共部位維修基金和共用設施設備維修基金,應當專戶存儲,?？顚Ｓ?并定期接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人的檢查與監(jiān)督.代管基金作為非流動負債管理.

三、營業(yè)收入核算內容和范圍不同,一般情況下,物業(yè)管理企業(yè)經營業(yè)務基本上可以分為:物業(yè)基本管理業(yè)務;物業(yè)綜合管理業(yè)務和物業(yè)經營管理業(yè)務三大類.針對營業(yè)收入項目,具體是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經營活動所取得的各項收入,包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入.主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中,為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入,包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入和物業(yè)大修收入;其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主營業(yè)物以外的其他業(yè)務活動所取得的收入,包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經營收入及無形資產轉讓收入等.

四、成本、費用核算內容和范圍不同,在物業(yè)管理企業(yè)中,成本、費用是指企業(yè)從事物業(yè)管理活動中,為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發(fā)生的各項支出.企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項支出,直接計入營業(yè)成本.營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等.直接人工費:企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等;直接材料費:企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等;間接費用:企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費及其他費用.五、財務報告使用人增加業(yè)委會等產權人物業(yè)管理企業(yè)對外財務報告除按國家規(guī)定的報送范圍外,期末應定期地向業(yè)主委員會、物業(yè)產權人或使用人報送.

物業(yè)管理公司收入如何進行會計核算?

主營業(yè)務收入包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入、物業(yè)大修收入,其中以物業(yè)管理收入為主,主要包括:為房屋業(yè)主和使用人提供公共衛(wèi)生清洗、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共性服務費;為房屋業(yè)主和使用人代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設備修繕等而收取的公眾代辦性服務費;為滿足房屋業(yè)主和使用人的特殊需要,為其提供的增值服務,諸如家電維修、室內裱扮、代辦購物、購買充值卡、配送和分銷桶裝水、訂送牛奶,甚至是旅游服務、加油卡、百貨公司消費儲值卡、社區(qū)電信儲值卡推廣等特約服務費.

確認營業(yè)收入實現的原則和結算方式

按照財政部1998年3月12日發(fā)布的《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》關于"企業(yè)應當在勞務已經提供、同時收訖價款或者取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現"的原則規(guī)定,企業(yè)無論采取哪 種服務、結算方式,都應以此為基礎確認營業(yè)收入的實現,方能正確計算征收物業(yè)管理公司應交納的營業(yè)稅金及附加.

確認營業(yè)收入的實現應當分清下列幾種情況:

采取交款服務的方式,服務費收訖,發(fā)票賬單已交給居民,營業(yè)收入則被確認.

采取定期預收服務費的方式,應在物業(yè)管理公司已提供某一階段服務(一般以月度為結算期)后作為營業(yè)收入的實現,此時,服務費已收取,服務已提供.

采取分期收款方式,按提供物業(yè)管理服務合同約定的收款日期作為營業(yè)收入的實現.在這種方式下,服務已提供,服務費要按合同到期日收款;只有到了合同收款日,物業(yè)管理公司才取得收取這部分服務費的權利,確認營業(yè)收入的實現.出租房租金收入,應按合同(租約)規(guī)定的付租日期和金額,確定租金收入的實現.如果合同(租約)規(guī)定的收款日期已到,承租方未付租金的,仍應視為租金收入實現.

采取托收承付結算方式,應在勞務已提供,或商品已發(fā)出,并已將發(fā)票賬單提交銀行辦妥托收手續(xù)后,作為營業(yè)收入的實現.

物業(yè)大修收入則應經業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽證認可后,確認為營業(yè)收入的實現.

凡物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會,或者物業(yè)產權人、使用人雙方簽訂付款合同(協(xié)議)的,應當根據合同(協(xié)議)所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現.

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