房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)后續(xù)發(fā)生的成本怎么辦

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程結(jié)算后再發(fā)生的成本,需要繼續(xù)計(jì)入開發(fā)成本.

1、如果開發(fā)成本已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品,該開發(fā)產(chǎn)品未銷售的,也需要通過開發(fā)成本進(jìn)行過渡,轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品.形成存貨.

2、如果該開發(fā)產(chǎn)品已銷售,通過開發(fā)成本進(jìn)行過渡,轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品.然后從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本,并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期損益.

3、銷售跨年度的,執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的單位,通過"以前年度損益調(diào)整"調(diào)整損益

根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))規(guī)定,開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品,應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工;開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額,同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額.凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本,或未對(duì)其實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本,據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整,并按《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理.因此,雖有部分業(yè)主未持房地產(chǎn)專用收據(jù)換取正式發(fā)票,但是也要按收入確定的原則,將這部分預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入.同時(shí),根據(jù)《稅收征管法》第十九條規(guī)定:納稅人、扣繳義務(wù)人按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定設(shè)置賬簿,根據(jù)合法、有效憑證記賬,進(jìn)行核算.

房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理?

借:預(yù)收賬款

貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

結(jié)算第二步:整理工程施工合同清單和結(jié)算單.

這個(gè)步驟比較麻煩,因?yàn)槭┕ず贤容^多,結(jié)算單有的合同可能有,有的可能沒有.一般應(yīng)該把合同按照成本類別分別進(jìn)行整理.也就是按照土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等類別,列出清單.清單的要素一般有合同編號(hào)、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結(jié)算數(shù).整理出來之后,分別算出各個(gè)類別合同的結(jié)算數(shù).

結(jié)算第三步:整理好的合同清單跟賬面金額進(jìn)行核對(duì).

各個(gè)類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進(jìn)行核對(duì),找出它們的差異原因,一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致.

1. 款項(xiàng)已經(jīng)支付,但是施工單位發(fā)票沒有開具,由于在預(yù)付賬款掛著,造成賬面金額比合同金額要少.這樣的話,督促施工單位在結(jié)算之前,把發(fā)票開具過來.

2. 施工單位還沒有結(jié)算,發(fā)票也沒有開具,造成賬面金額比合同金額少.這樣的話,可以按照國(guó)稅發(fā)2008年41號(hào)文進(jìn)行不超過10%的預(yù)提,進(jìn)入到成本.

3. 施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒有開具.這個(gè)可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開過來.

4. 施工單位因?yàn)槭韬?多開了發(fā)票,但是企業(yè)沒有付款,這樣的情況下,一般要把成本沖回.

5. 有一部分成本,由于金額較小,既沒有簽合同,也沒有做結(jié)算.但是實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生.把這一部分成本按照類別,添加到合同清單里面.

最后,合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致.

預(yù)提時(shí)候:

借:開發(fā)成本

貸:應(yīng)付賬款-預(yù)提

按照這個(gè)金額結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品.

借:開發(fā)產(chǎn)品

貸:開發(fā)成本

結(jié)算第四步:計(jì)算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價(jià),結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本.

這一步最重要的一點(diǎn)是確定結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積,這個(gè)面積應(yīng)該等于可銷售面積+車庫(kù)面積+開發(fā)商可以辦理房產(chǎn)證的公共配套面積.開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)=開發(fā)產(chǎn)品/結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積

根據(jù)*9步算出來的銷售金額,計(jì)算出來產(chǎn)品銷售成本

產(chǎn)品銷售成本=開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)*已經(jīng)銷售面積

賬務(wù)處理:

借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸:開發(fā)產(chǎn)品

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