土地使用權(quán)評(píng)估入賬稅務(wù)處理

涉稅處理：根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》文件規(guī)定：“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿‘固定資產(chǎn)’科目中記載的房屋原價(jià)?！币虼?，凡按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價(jià)的，應(yīng)以按規(guī)定包括土地價(jià)值在內(nèi)的房產(chǎn)原值，在按規(guī)定減除一定比例后作為房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅；沒有記載房屋原價(jià)的，按照上述原則，參照同類房屋評(píng)估確定房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。企業(yè)所得稅稅前扣除時(shí)，原執(zhí)行的《企業(yè)所得稅暫行條例》和2008年1月1日起施行《企業(yè)所得稅法》均規(guī)定：計(jì)人“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”的，按土地使用權(quán)證明確的期限攤銷，計(jì)入“固定資產(chǎn)——建筑物或構(gòu)筑物”的按不短于20年的期限折舊，“固定資產(chǎn)——土地”的不得計(jì)提折舊或攤銷。

土地使用權(quán)評(píng)估增值如何做賬

公司并沒發(fā)生改組,分立,合并等事項(xiàng)，土地使用權(quán)評(píng)估增值不需要做賬務(wù)處理，如發(fā)生以下幾種情況則需做賬務(wù)處理：

一、以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資發(fā)生的評(píng)估增值

根據(jù)《公司法》的規(guī)定，企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)投資的，應(yīng)當(dāng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，以評(píng)估價(jià)作為投資額。但企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定對(duì)以非貨幣性資產(chǎn)投資的，應(yīng)以投出資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為投資的入賬價(jià)值。如果涉及補(bǔ)價(jià)的，按以下方法確定換入投資的初始投資成本：

1．收到補(bǔ)價(jià)的，按換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上應(yīng)確認(rèn)的收益和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)減去補(bǔ)價(jià)后的余額，作為初始投資成本；

2．支付補(bǔ)價(jià)的，按換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上支付的補(bǔ)價(jià)和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為初始投資成本。

稅法上，對(duì)非貨幣性資產(chǎn)投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理，應(yīng)將非貨幣性資產(chǎn)的公允價(jià)值或評(píng)估價(jià)超過非貨幣性資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額確認(rèn)當(dāng)期所得。如果視同公允價(jià)值銷售的所得數(shù)額較大，納稅有困難的，納稅人可以報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過5個(gè)納稅年度內(nèi)平均攤銷到各年度的應(yīng)納稅所得中。作為被投資企業(yè)可以按資產(chǎn)公允價(jià)值作為計(jì)稅成本，對(duì)依法計(jì)提的折舊或攤銷、結(jié)轉(zhuǎn)的成本、費(fèi)用允許稅前扣除。

二、清產(chǎn)核資發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估增值

企業(yè)按國(guó)務(wù)院的規(guī)定進(jìn)行清產(chǎn)核資或自行聘請(qǐng)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估，在會(huì)計(jì)上，對(duì)評(píng)估增值的資產(chǎn)，一方面增加相應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值，另一方面增加企業(yè)的資本公積，也就是說，會(huì)計(jì)上對(duì)評(píng)估增值部分不確認(rèn)為企業(yè)的收益。按照成本核算的要求，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值部分企業(yè)可以計(jì)提折舊和攤銷費(fèi)用。

在稅法上：公司對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值既不屬他人的捐贈(zèng)，也不是企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，也不屬于《企業(yè)所得稅條例》規(guī)定的應(yīng)稅收入。因此，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值不應(yīng)當(dāng)并入應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。在折舊、費(fèi)用的攤銷上，納稅人的存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和投資等各項(xiàng)資產(chǎn)成本的確定應(yīng)遵循歷史成本原則。納稅人發(fā)生合并、分立和資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等改組活動(dòng)，有關(guān)資產(chǎn)隱含的增值或損失在稅法上已確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的，可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后的價(jià)值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本。也就是說，只有在企業(yè)改組活動(dòng)中，企業(yè)將非貨幣性資產(chǎn)視為以公允價(jià)值銷售和分配兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，并按規(guī)定計(jì)算財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失的情況下，資產(chǎn)的計(jì)稅成本可以按評(píng)估價(jià)確認(rèn)，由此計(jì)提折舊費(fèi)用并允許稅前扣除。除此之外，都應(yīng)當(dāng)遵照歷史成本原則，即依照取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)的實(shí)際成本作為企業(yè)所得稅的計(jì)稅成本。

三、企業(yè)改組發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估增值

根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，企業(yè)合并、兼并、分立一般是按資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為被合并、分立方入賬價(jià)值；合并、分立方的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值作為入賬的依據(jù)。

在企業(yè)所得稅上，原則上應(yīng)按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納企業(yè)所得稅；接受資產(chǎn)方按公允價(jià)值作為計(jì)稅成本。但根據(jù)（國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)）第四條（二）款規(guī)定：“如果企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易的接受企業(yè)支付的交換額中，除接受企業(yè)股權(quán)以外的現(xiàn)金、有價(jià)證券、其他資產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱“非股權(quán)支付額”)不高于所支付的股權(quán)的票面價(jià)值(或股本的賬面價(jià)值)20%的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，轉(zhuǎn)讓企業(yè)可暫不計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。接受企業(yè)接受轉(zhuǎn)讓企業(yè)的資產(chǎn)的成本，須以其在轉(zhuǎn)讓企業(yè)原賬面凈值為基礎(chǔ)確定，不得按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值調(diào)整?！钡珡?003年1月1日起，對(duì)支付現(xiàn)金不高于所支付的股權(quán)賬面價(jià)值20%的，也可以按評(píng)估價(jià)值入賬并可在稅前扣除。因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)總局在《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度需要明確的有關(guān)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]45號(hào)）對(duì)此重新規(guī)定為：“符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)）第四條（二）款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓企業(yè)暫不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失的整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓改組，接受企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓企業(yè)的資產(chǎn)的成本，可以按評(píng)估確認(rèn)價(jià)值確定，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。”國(guó)家稅務(wù)總局之所以如此調(diào)整，是因?yàn)閲?guó)稅發(fā)[2003]45號(hào)規(guī)定：“符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]119號(hào)）暫不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)置換、合并和分立等改組業(yè)務(wù)中，取得補(bǔ)價(jià)或非股權(quán)支付額的企業(yè)，應(yīng)將所轉(zhuǎn)讓或處置資產(chǎn)中包含的與補(bǔ)價(jià)或非股權(quán)支付額相對(duì)應(yīng)的增值，確認(rèn)為當(dāng)期應(yīng)納稅所得”。

本文詳細(xì)介紹了土地使用權(quán)評(píng)估入賬稅務(wù)處理如何進(jìn)行，也介紹了土地使用權(quán)評(píng)估增值如何做賬。作為一名企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，要搞清楚，土地使用權(quán)評(píng)估入賬的時(shí)候稅務(wù)處理中應(yīng)該如本文所示。如果你閱讀了本文不太明白，那么咨詢一下會(huì)計(jì)學(xué)堂在線老師吧。