營改增對房地產企業(yè)增值稅的影響

答：“營改增”之后，房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔有所下降，成本也有所降低

營業(yè)稅屬于價內稅，在征收時會涉及到重復征稅的問題，因此雖然其稅率較低，但企業(yè)的稅收負擔反而比較重，而同屬流轉稅的增值稅則是價外稅，且具有稅收中性的特點，所以無論商品經過多少道流轉環(huán)節(jié)，最后只會對它在生產流通環(huán)節(jié)中的產生的那部分増值額進行征稅，從而有效避免了重復征稅這一問題。所以，對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，從征收“營業(yè)稅”到征收“增值稅”，在一定程度上會減少其稅收負擔和營業(yè)成本，提高競爭優(yōu)勢：

①對小規(guī)模納稅人及選擇簡易計稅方法的一般納稅人來說，“營改增”政策的實施雖然改變了其繳納稅款的稅種，但對稅率卻沒有影響，依然是5%，但由于計算增值稅時是不含稅價，所以“營改增”后，實際稅負只有5%/（1+5%）=4.76%，由此可以看出，“營改增”后，其稅負降低了5%4.76%=0.24%。

②對一般納稅人來說，“營改增”以前，以企業(yè)的全部銷售額為對象征收稅費，而“營改增”以后，對其征收的稅費=企業(yè)的銷項稅額-企業(yè)的進項稅額，是兩者的差值。房地產開發(fā)企業(yè)通過正當?shù)那阔@得的增值稅專用發(fā)票，在繳稅時可以用來進行稅額抵扣，大大減少了房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，使其不再被重復征稅，從而促進整個行業(yè)的長遠發(fā)展。

另外，營業(yè)成本=變動成本+固定成本，“營改增”之后，一般納稅人的變動成本中存在可以進行抵扣的進項稅額（之前不能進行抵扣），因此企業(yè)的變動成本降低了；“營改增”政策實施之前，企業(yè)的固定資產的年折舊額=（購買價格+營業(yè)稅）/折舊年限，“營改增”之后，年折舊額=購買價格/折舊年限（上述兩公式均假設折舊方法為年限平均法），由此可以明顯看出，企業(yè)的固定成本也降低了。因此，在營業(yè)收入基本穩(wěn)定時，營業(yè)稅改征增值稅會導致變動成本與固定成本的下降，從而進一步增加了企業(yè)的利潤。

“營改增”導致的房地產開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)的稅負問題分析

1、“營改增”之后，由于不能如數(shù)如期獲得增值稅專用發(fā)票來進行稅款抵扣，可能增加了企業(yè)的稅收負擔。前文介紹了實施“營改增”前后的稅率變化，我們了解到對一般納稅人征收稅款時采用的稅率由5%增加到10%，稅率提高了5%，因此，企業(yè)從其他企業(yè)獲得的進項稅額的多少在很大程度上影響到本企業(yè)的稅負，而很多企業(yè)不能如數(shù)獲得增值稅專用發(fā)票，導致稅款抵扣不足，最后使得很多企業(yè)在“營改增”之后沒有如預期的一樣減輕自身稅收負擔，相反稅負還比之前增加了，其主要原因就是進項發(fā)票不能如期如數(shù)取得，進而導致不能如數(shù)抵扣，無法達到理論水平，增加了企業(yè)稅負。目前，隨著各項工作的開展，大部分企業(yè)已全面落實“營改增”政策，因此可以比較容易從其他企業(yè)獲得增值稅專用發(fā)票。但房地產行業(yè)資金拖欠嚴重，有時候無法如期取得增值稅專用發(fā)票，在當期無法進行抵扣，增加企業(yè)本年度的稅收負擔；此外，很多房地產開發(fā)企業(yè)選擇外包項目，但其外包的建筑公司的絕大多數(shù)員工都是農民工或是沒有納稅資質的個人，因此，企業(yè)在這一方面難以如數(shù)抵扣稅款，從而可能導致企業(yè)的稅負不能達到預期，反而增加了。

2、“營改增”之后，財務核算難度加大，財務人員的能力和水平有待提升，可能增加企業(yè)的稅收負擔。

①“營改增”后，財務核算處理復雜，工作難度加大，特別是財務人員面對新的稅收政策，會計方法需要更新，范圍也發(fā)生了變化，但財務人員的專業(yè)水平參差不齊，再加上對增值稅繳納等相關方面的政策不太了解，業(yè)務流程不太熟悉，導致沒有形成符合規(guī)范意識。

②由于對憑證管理的不嚴格、不合理，稅控設備操作不當?shù)龋沟靡恍┛梢杂脕磉M行抵扣的進項稅額憑證丟失從而無法進行相應的抵扣，最終導致企業(yè)在“營改增”后繳納的稅款增加了，企業(yè)在稅改之后的稅負不但沒有得到緩解，還進一步加重了。

本文詳細介紹了營改增對房地產企業(yè)增值稅的影響，也介紹了營改增，導致房地產開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了稅負問題分析。作為一名房地產企業(yè)的稅務會計，需要非常清楚營改增之后房地產企業(yè)的稅負有所降低，成本也出現(xiàn)了降低。如果你不是很明白，那么咨詢一下會計學堂在線老師吧。