以住宅樓置換工業(yè)廠房的稅務(wù)處理

【問(wèn)題】

我公司是一家房地產(chǎn)企業(yè),擬用一宗住宅樓置換另一家工業(yè)企業(yè)的工業(yè)廠房,請(qǐng)問(wèn)契稅、增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅分別如何處理?

【解答】

1.契稅:《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條規(guī)定,在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本條例的法規(guī)繳納契稅.第三條規(guī)定:契稅稅率為3%~5%.第四條契稅的計(jì)稅依據(jù)規(guī)定,土地使用權(quán)交換、房屋交換,為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額.前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的,或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的,由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定.

《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》第十條規(guī)定,土地使用權(quán)交換、房屋交換,交換價(jià)格不相等的,由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款.交換價(jià)格相等的,免征契稅.

根據(jù)上述規(guī)定,上述置換業(yè)務(wù),應(yīng)按照交換價(jià)格差額乘以規(guī)定稅率繳納契稅,如果交換價(jià)格相等則免征契稅,但所交換房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的,由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定.

2.增值稅:《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第一條規(guī)定,在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人,為增值稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅.

第四條規(guī)定,納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn),按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額.

第七條規(guī)定,納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額.

《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條第二款規(guī)定:"前款所稱有償,是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益."根據(jù)上述文件的規(guī)定,貴公司上述交易屬于取得了其他經(jīng)濟(jì)利益,應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅.同時(shí)按照規(guī)定稅(費(fèi))率繳納城建稅及教育費(fèi)附加.

3.土地增值稅:《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人),應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅.

第三條規(guī)定,土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條法規(guī)的稅率計(jì)算征收.

第四條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條法規(guī)扣除項(xiàng)目金額后的余額,為增值額.

第五條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入.

第六條規(guī)定:計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(二)開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;(五)財(cái)政部法規(guī)的其他扣除項(xiàng)目.

第七條規(guī)定,土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%.根據(jù)規(guī)定,貴公司置換業(yè)務(wù)應(yīng)按照住宅樓的增值額乘以規(guī)定稅率繳納土地增值稅,《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第三條非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定規(guī)定:(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn):1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定.

企業(yè)之前置換房產(chǎn)需要按上述規(guī)定計(jì)征土地增值稅,只有符合《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))規(guī)定的,對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅.

4.企業(yè)所得稅:《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第一條規(guī)定,在中華人民共和國(guó)境內(nèi),企業(yè)和其他取得收入的組織(以下統(tǒng)稱企業(yè))為企業(yè)所得稅的納稅人,依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅.

第五條規(guī)定,企業(yè)每一納稅年度的收入總額,減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額,為應(yīng)納稅所得額.

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十三條規(guī)定,企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入,應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確定收入額.

第二十五條規(guī)定,企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換,以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的,應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù),但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外.

根據(jù)上述規(guī)定,貴公司置換業(yè)務(wù),應(yīng)視同銷售,計(jì)算所得,與本企業(yè)全年其他業(yè)務(wù)所得一并計(jì)算繳納企業(yè)所得稅.

以住宅樓置換工業(yè)廠房的稅務(wù)處理上文介紹了契稅、增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅這四個(gè)稅費(fèi)的處理方式，大家應(yīng)該知道怎么處理了，還有疑問(wèn)的，歡迎點(diǎn)擊窗口咨詢會(huì)計(jì)學(xué)堂在線老師答疑哦！