房產(chǎn)企業(yè)贈送無產(chǎn)權車位如何計稅

無產(chǎn)權車位一般主要有兩種：人防車位和作為配套設施建設使用、未單獨辦理產(chǎn)權登記的車位。前者的所有權不屬于開發(fā)商也不屬于全體業(yè)主，后者的所有權一般歸全體業(yè)主。

根據(jù)《湖南省地方稅務局關于進一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》(2014年第7號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫(位)，建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的(以產(chǎn)權轉移登記、公證部門公證或在房地產(chǎn)項目顯著位置公告并被全體業(yè)主知曉為判斷依據(jù))，其成本、費用可以扣除;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓上述不可售地下車庫(位)永久使用權取得的收入，應按照地上房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比，分別計入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費用按照配比原則扣除。

房地產(chǎn)公司出售無產(chǎn)權車位應如何繳稅？

對于房地產(chǎn)企業(yè)出售無產(chǎn)權的車位，稅法首先認定的是一種實質上的長期租賃合同，只不過這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開發(fā)上海恒企會計商稱為銷售使用權而非所有權。國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干政策問題的批復》（國稅函[2005">83號）對這種情形明確為：“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產(chǎn)永久使用權，應按照′服務業(yè)-租賃業(yè)′征收營業(yè)稅?！薄吨腥A人民共和國合同法》第二百一十四條也規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效”。而對于超過20年的車庫銷售這種特殊經(jīng)營行為，合同法判定為：“租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年”。

所以對于無產(chǎn)權的車位銷售，不論是作為成本對象單獨核算還是利用地下基礎設施作為公共配套設施處理，除能夠依法轉讓的情形外，都應當作為“服務業(yè)——租賃業(yè)”計算繳納營業(yè)稅?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”。所以從營業(yè)稅納稅總額與納稅時間上來看，無論企業(yè)按照“銷售不動產(chǎn)”、“轉讓無形資產(chǎn)”還是“服務業(yè)-租賃業(yè)”計算納稅結果是一樣的。

對于車位銷售的企業(yè)所得稅問題，由于房地產(chǎn)企業(yè)都是一次性通過成本對象或公共配套設施轉入銷售成本，所以收到的銷售款也應當一次性計入企業(yè)所得稅收入。

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