土增稅清算車庫的成本怎么算

答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）*9條*9款規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算?！?/p>

第四條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：…3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用”。

因此，貴公司應(yīng)以開發(fā)項目為單位進行土地增值稅清算，可銷售車庫的建筑安裝成本并入開發(fā)項目總成本中根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定計算扣除項目金額。

地下車庫的土地增值稅處理

首先來看稅收法規(guī)，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）第四條第（三）項：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。

結(jié)合187號文上述各種地下車庫的土增稅處理

第一種形式，產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商。應(yīng)該按照以上187號文地3條處理，即車庫應(yīng)該分攤建造成本，計算收入，歸為非住宅進行土地增值稅清算。

第二種形式，產(chǎn)權(quán)歸屬全體小區(qū)業(yè)主。作為公共配套設(shè)施，應(yīng)該按照以上187號文地2條處理，即成本費用分攤到其他業(yè)態(tài)中扣除。開發(fā)商無權(quán)銷售，假如開發(fā)商將這種類型的車庫進行銷售給業(yè)主，應(yīng)該作為價外費用處理，將收入計入相應(yīng)的業(yè)態(tài)收入進行土地增值稅清算。

名租實售地下車庫應(yīng)視同銷售繳納土地增值稅。名租賃實銷售車位，其實質(zhì)是永久轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，即客戶永久獲得或者預(yù)計永久獲得車位的各項權(quán)益。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2007]645號）中規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

地下車位的財稅安排不但影響到企業(yè)財務(wù)核算，更與企業(yè)稅負息息相關(guān)，企業(yè)財務(wù)人員一定要在建造之初，就事先有計劃有安排，才能達到財稅效益最佳化，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

以上詳細介紹了土增稅清算車庫的成本怎么算，也介紹了地下車庫的土地增值稅處理。作為一名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計，特別是稅務(wù)會計，一定要知道，土地增值稅結(jié)算的時候應(yīng)該如何清算車庫的成本。如果你不是很明白，那么咨詢一下會計學堂在線老師吧。