【個(gè)人轉(zhuǎn)租房如何繳稅?】

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年16號)第八條規(guī)定。

個(gè)人出租住房，應(yīng)按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)第六條明確規(guī)定，個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

為了擴(kuò)大個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)享受稅惠的適用范圍，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第53號)規(guī)定，自2016年9月1日起，個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，在2017年12月31日前都可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。也就是說，在2017年12月31日以前，個(gè)人將個(gè)人房產(chǎn)出租后獲得租金收入，無論是預(yù)收款，還是現(xiàn)時(shí)收款，只要一次性收取后分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氤^3萬元，則依照16號公告規(guī)定按以下公式繳納增值稅：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;當(dāng)分?jǐn)偤笤伦饨鹗杖氩蛔?萬元時(shí)，則依照53號公告規(guī)定予以免征增值稅。

個(gè)人出租房屋繳納增值稅的，還需繳納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。

需要注意的是，個(gè)人出租房屋，無論是否免征增值稅，都還涉及地稅局負(fù)責(zé)征收的房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等稅種。

個(gè)人所得稅方面，個(gè)人出租房屋的收入屬于財(cái)產(chǎn)租賃所得。根據(jù)個(gè)人所得稅法規(guī)定，個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得應(yīng)適用20%的稅率征收個(gè)人所得稅。財(cái)稅〔2008〕24號規(guī)定，對個(gè)人出租房屋取得的收入減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅，稅負(fù)減半。

在政策實(shí)際執(zhí)行過程中，若采用分稅種計(jì)征方式有以下三種情況：

第一，月租金在800元以下的免征個(gè)人所得稅;

第二，月租金在4000元以下的，按下列公式計(jì)算繳納個(gè)人所得稅：

[月租金-800元-已繳納的其他稅費(fèi)-實(shí)際發(fā)生的修繕費(fèi)用(以800元為限)]×10%;

第三，月租金在4000元以上的，按下列公式計(jì)算繳納個(gè)人所得稅：

[月租金×(1-20%)-已繳納的其他稅費(fèi)-實(shí)際發(fā)生的修繕費(fèi)用(以800元為限)]×10%。

需要提醒的是，目前很多地方對房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等稅種的征收，規(guī)定納稅人可以按照個(gè)人意愿選擇綜合征收率方式或分稅種計(jì)征方式繳納稅款。選擇綜合征收率方式的，請按當(dāng)?shù)卮_定的綜合征收率計(jì)算、繳納稅款。

【個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋交什么稅，稅率是多少?】

自2001年1月1日起，國家開始對個(gè)人出租房屋征稅，涉及到四種不同層面和用途的房屋征收不同的稅款。那么個(gè)人出租房屋要交什么稅?各類稅款的稅率又是多少呢?本期我們將對個(gè)人出租房屋的涉稅問題進(jìn)行解答，從個(gè)人出租非住房(商鋪、寫字間等)、個(gè)人出租住房、企業(yè)納稅人出租承租人用于經(jīng)營、企業(yè)納稅人出租承租人用于住房這四種類型分開介紹。

一、個(gè)人出租非住房(商鋪、寫字間等)應(yīng)繳納以下稅款：

1.房產(chǎn)稅：以租金收入12%計(jì)算繳納(根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第四條的規(guī)定)。

2.營業(yè)稅：以租金收入的5%計(jì)算繳納(根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》稅目稅率表)。

3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。

4.個(gè)人所得稅：按財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用800元;4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額，稅率是20%(根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》第三條和第六條及《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第八條和第2十一條的規(guī)定)。

5.印花稅：按財(cái)產(chǎn)租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花(根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表)。

二、個(gè)人出租住房應(yīng)繳納以下稅款：

根據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號文件(對房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅分別做以下優(yōu)惠)：

1.房產(chǎn)稅：以租金收入4%計(jì)算繳納。

2.營業(yè)稅：3%稅率的基礎(chǔ)上減半計(jì)算繳納。

3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。

4.個(gè)人所得稅：對個(gè)人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用800元;4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。

5.免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

6.免征印花稅。