企業(yè)將房屋對(duì)外投資如何交稅

【問(wèn)題】企業(yè)將房屋對(duì)外投資如何交稅？ 　

【解答】

一、營(yíng)業(yè)稅：

　　營(yíng)改增前，相關(guān)稅法規(guī)定，對(duì)以房地產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)的，不征收營(yíng)業(yè)稅。但是，以房地產(chǎn)投資入股，不承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定金額利潤(rùn)的，應(yīng)依法征收營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，相關(guān)稅法對(duì)以房地產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的行為，并未作出特別規(guī)定。

《增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第十條規(guī)定，銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí)，第十一條規(guī)定，有償指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

投資企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股獲得被投資企業(yè)的股權(quán)行為，屬于有償取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”，應(yīng)當(dāng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為征收增值稅。另外，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及地方教育費(fèi)附加等隨增值稅而征收的附加稅費(fèi)也需一并申報(bào)繳納。

二、財(cái)產(chǎn)與行為稅：

按照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》及其細(xì)則，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)征稅。接受投資方應(yīng)按照房屋的評(píng)估價(jià)格以4%的稅率繳納契稅。 　

在產(chǎn)權(quán)變更過(guò)程中涉及印花稅，根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的立據(jù)人應(yīng)按合同或協(xié)議所載金額萬(wàn)分之五貼花完稅。 　

根據(jù)相關(guān)規(guī)定：對(duì)以房屋投資聯(lián)營(yíng)、投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的由房屋產(chǎn)權(quán)所有人按房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征房產(chǎn)稅。對(duì)以房屋投資，收取固定收入并不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（實(shí)屬以聯(lián)營(yíng)名義取得房屋租金的），應(yīng)由投資方按收取的固定收入的12%計(jì)征房產(chǎn)稅。 　

如果是收取固定收入并不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（實(shí)屬以聯(lián)營(yíng)名義取得房屋租金的），應(yīng)由投資方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 　

對(duì)以房屋投資聯(lián)營(yíng)、投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)納稅人無(wú)償使用其他單位和個(gè)人的土地，應(yīng)由實(shí)際使用人繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 

三、企業(yè)所得稅：

根據(jù)《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)）文件規(guī)定：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷(xiāo)售確定收入。因此你公司將公建對(duì)外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷(xiāo)售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅。

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