租金收入會計和稅務處理?

答：一、租金收入的會計核算 

在會計處理上，在經(jīng)營租賃下，與租賃資產(chǎn)所有權有關的風險和報酬并沒有實質(zhì)上轉(zhuǎn)移給承租人，承租人不承擔租賃資產(chǎn)的主要風險，承租人對經(jīng)營租賃的會計處理比較簡單，承租人不須將所取得的租入資產(chǎn)的使用權資本化，相應地也不必將所承擔的付款義務列作負債。其主要問題是解決應支付的租金與計入當期費用的關系。出租企業(yè)應當按資產(chǎn)的性質(zhì)，將用作經(jīng)營租賃的資產(chǎn)包括在資產(chǎn)負債表中的相關項目內(nèi)。對于經(jīng)營租賃的租金，根據(jù)《》，出租企業(yè)應當在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法確認為當期損益：假若適合本企業(yè)的其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。出租企業(yè)發(fā)生的初始直接費用，應當計入當期損益。經(jīng)營租賃中出租企業(yè)發(fā)生的初始直接費用，是指在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發(fā)生的可歸屬于租賃項目的手續(xù)費、律師費、差旅費、印花稅等，應當計入當期損益；金額較大的應當資本化，在整個經(jīng)營租賃期間內(nèi)按照與確認租金收入相同的基礎分期計入當期損益。對于經(jīng)營租賃資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，出租人應當采用類似資產(chǎn)的折舊政策計提折舊；對于其他經(jīng)營租賃資產(chǎn)，應當采用系統(tǒng)合理的方法進行攤銷?；蛴凶饨饝斣趯嶋H發(fā)生時計入當期損益。在出租人提供了免租期的情況下，應將租金總額在整個租賃期內(nèi)，而不是在租賃期扣除免租期后的期間內(nèi)按直線法或其他合理的方法進行分攤，免租期內(nèi)應確認租金費用；在出租人承擔了承租人的某些費用的情況下，應將該費用從租金總額中扣除，并將租金余額在租賃期內(nèi)進行分攤。其會計處理為：確認各期租金費用時，借記“長期待攤費用”等科目，貸記“其他應付款”等科目。實際支付租金時，借記“其他應付款”等科目，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目。

二、租金收入的所得稅處理 

根據(jù)《》第十九條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。按照此原則規(guī)定，即使企業(yè)提前收到租金收入的，只要合同或協(xié)議規(guī)定的應付租金日期未到，也不確認收到當期的收入?！丁罚▏惡痆2010]79號）文件對提前收取租金的情形進行了重新規(guī)定：如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。出租方如為在我國境內(nèi)設有機構場所、且采取據(jù)實申報繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。按上述規(guī)定分析，提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或協(xié)議規(guī)定的應付租金日期確認收入，也可以在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。本條對《》的理解，實際上是對19條的實質(zhì)性改變，《》第十九條是說，企業(yè)取得的租金收入，要按合同上約定的應收租金的時間來計繳企業(yè)所得稅。另外，國家稅務總局《》（國稅函[2009]98號）中也作出補充規(guī)定，新《》實施前已按其他方式計入當期收入的利息收入、租金收入、特許權使用費收入，在新《》實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發(fā)生變化的，應將該收入額減去以前年度已按照其它方式確認的收入額后的差額，確認為當期收入。

三、租金收入的會計與稅法差異 

　　1．《企業(yè)會計準則》對經(jīng)營租賃租金收入的確認采用權責發(fā)生制原則。 

　　2．《》對租金收入的確認更接近于收付實現(xiàn)制，即按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。如果合同約定的付款日期不符合權責發(fā)生制原則，那么合同期間某一時點稅法與會計確認的收入金額則存在暫時性差異。但國稅函[2010]79號的出臺對租賃期限跨年度且提前一次性支付的租金收入允許在租賃期內(nèi)分期均勻計入相關年度收入。這種情況下租金收入的確認則體現(xiàn)了權責發(fā)生制和配比原則，則稅法與會計準則的規(guī)定趨于一致，不會產(chǎn)生暫時性差異，體現(xiàn)了稅法與會計的趨同和銜接。但是國稅函[2010]79號文僅僅對提前收取的租金收入確認政策進行了調(diào)整，而利息、特許權使用費仍然堅持按照實施條例所規(guī)定的合同約定的時間確認納稅義務發(fā)生時間。 

預收跨年租金收入該怎么做會計分錄？

答：稅法規(guī)定，一次性收取租金的按收到時間一次性計稅 所以你的稅金分錄只要在收到的時候按所收到的款項計稅記賬就行了。至于以后的收入怎么做則按會計制度或準則的規(guī)定，需要按照權責發(fā)生制記賬。

即收到時候

借 銀行存款

貸 其他業(yè)務收入

   預收賬款

以后各期確認收入時

借 預收賬款

貸 其他業(yè)務收入

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