房地產(chǎn)業(yè)實(shí)物還建的土地增值稅處理

答：1實(shí)物補(bǔ)償未按規(guī)定扣除。

土地增值稅政策規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)納稅人發(fā)生的由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)組成的土地開發(fā)成本，應(yīng)當(dāng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。但實(shí)踐中，有的房地產(chǎn)納稅人因未發(fā)生現(xiàn)金交割而誤解為這部分成本不能扣除。由于未將實(shí)物補(bǔ)償作為開發(fā)成本扣除，相應(yīng)也未將該成本作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用定率扣除以及加計(jì)扣除的基數(shù)，從而少扣了應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用。  

2實(shí)物補(bǔ)償未按項(xiàng)目正確分?jǐn)偂?/p>

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))規(guī)定：“屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

  ”土地增值稅是以開發(fā)項(xiàng)目為清算單位的，不同清算單位發(fā)生的成本費(fèi)用不得相互抵減，因此，對(duì)于屬于多個(gè)清算單位發(fā)生的共同成本費(fèi)用，要在各清算單位之間按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分配或分?jǐn)?。分?jǐn)偡椒ㄍǔＳ腥缦氯N：按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計(jì)算分?jǐn)?按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?nbsp;

3 實(shí)物補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值確認(rèn)不正確。

有的稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司付出的代價(jià)是建筑成本，所以，實(shí)物還建的補(bǔ)償價(jià)值應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)公司所置換的商品房的建筑造價(jià)來確認(rèn)。

4實(shí)物補(bǔ)償?shù)姆慨a(chǎn)未“視同銷售”。

由于沒有取得現(xiàn)金收入，所以一部分房地產(chǎn)納稅人在土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，沒有把實(shí)物還建的房產(chǎn)確認(rèn)為土地增值稅的應(yīng)稅收入;有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)還建房不計(jì)應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額，直接抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

土地增值稅清算的條件？

答：符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： 1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

    關(guān)于“房地產(chǎn)業(yè)實(shí)物還建的土地增值稅處理”的回答就到這了，大家是否都明白怎么來處理這個(gè)問題了呢。會(huì)計(jì)學(xué)堂的職業(yè)教師體系，結(jié)合系統(tǒng)的培訓(xùn)教程，將能給同學(xué)最先進(jìn)的會(huì)計(jì)知識(shí)輔導(dǎo)。