返還部分土地出讓金的會(huì)計(jì)處理怎么做?

會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理規(guī)定：確認(rèn)的政府補(bǔ)助利得，借記“銀行存款”等科目，貸記遞延收益、營(yíng)業(yè)外收入等科目。

土地出讓金返還款會(huì)計(jì)稅務(wù)處理差異大

  會(huì)計(jì)規(guī)定為營(yíng)業(yè)外收入

  根據(jù)營(yíng)業(yè)外收入的核算原則，營(yíng)業(yè)外收入主要包括：非流動(dòng)資產(chǎn)處置利得、非貨幣性資產(chǎn)交換利得、債務(wù)重組利得、政府補(bǔ)助、盤盈利得、捐贈(zèng)利得等。依據(jù)此規(guī)定，土地出讓金返還具有政府補(bǔ)助的性質(zhì)。

  《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)—— —政府補(bǔ)助》的第二章《確認(rèn)和計(jì)量》中，有關(guān)土地出讓金的規(guī)定有兩條。

  第七條規(guī)定：與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計(jì)入當(dāng)期損益。但是，按照名義金額計(jì)量的政府補(bǔ)助，直接計(jì)入當(dāng)期損益。

  第八條規(guī)定：與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)分別下列情況處理：(一)用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)費(fèi)用或損失的，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入當(dāng)期損益。(二)用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用或損失的，直接計(jì)入當(dāng)期損益。

  因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地出讓金返還款或政府給予的獎(jiǎng)勵(lì)款，是計(jì)入當(dāng)期損益還是確認(rèn)為遞延收益，應(yīng)看此項(xiàng)返還款與資產(chǎn)還是收益相關(guān)。按上述規(guī)定，最終計(jì)入當(dāng)期損益(營(yíng)業(yè)外收入)，而不是沖減“開發(fā)成本”。

  從房地產(chǎn)公司支付土地出讓金取得土地使用權(quán)這個(gè)特征看，土地出讓金返還款具備與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助特征，應(yīng)確認(rèn)為遞延收益。但是該土地使用權(quán)的使用壽命如何界定呢?由于房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)的使用壽命隨著房屋的銷售轉(zhuǎn)移而終止，因此土地出讓金返還款或獎(jiǎng)勵(lì)款應(yīng)在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計(jì)入當(dāng)期損益。

  會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理規(guī)定：確認(rèn)的政府補(bǔ)助利得，借記“銀行存款”等科目，貸記遞延收益、營(yíng)業(yè)外收入等科目。

  稅法規(guī)定應(yīng)直接沖減土地成本

  對(duì)土地出讓金返還款或獎(jiǎng)勵(lì)款，稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)定與財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定相沖突，稅務(wù)部門認(rèn)為是返還業(yè)務(wù)，應(yīng)直接沖減土地成本，而不適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)—— —政府補(bǔ)助(2006)》(財(cái)會(huì)〔2006〕3號(hào))的規(guī)定，作為營(yíng)業(yè)外收入進(jìn)行處理。比如在2010年度以來的土地增值稅清算過程中，根據(jù)發(fā)放的《土地增值稅清算手冊(cè)》的規(guī)定：納稅人取得的返還土地出讓金或與土地出讓相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)款應(yīng)沖減取得土地使用權(quán)支付的金額。

  對(duì)應(yīng)納稅所得額來說，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金行政事業(yè)性收費(fèi)政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕151號(hào)文件)的規(guī)定：對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收 入總額中減除。由于政府土地返還款，不符合此規(guī)定，因此，不能作為不征稅收入在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。

  但這并不意味著在年終所得稅匯算時(shí)，因土地出讓金返還形成的營(yíng)業(yè)外收入要計(jì)入應(yīng)納稅所得額計(jì)算應(yīng)交所得稅。也就是說，土地款返還業(yè)務(wù)，無論企業(yè)會(huì)計(jì)上如何處理，所得稅征收管理上，可以直接沖減土地成本。(需要引起注意的是：如果計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，因企業(yè)所得稅匯算納稅調(diào)整事項(xiàng)表中沒有此類減項(xiàng)，則可能不得不交納企業(yè)所得稅。)同時(shí)還要注意：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生為獲取土地使用權(quán)的支出，應(yīng)以實(shí)際支付為前提，且取得合法有效的票據(jù)。合法票據(jù)包括：如果屬于轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)取得稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票;如果屬于出讓土地的應(yīng)取得《土地出讓專用收據(jù)》;對(duì)于軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓土地 的行為，必須開具稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票。

  所以，如果企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工，應(yīng)按實(shí)際成本原則，對(duì)完工產(chǎn)品分?jǐn)偼恋爻杀?扣減土地出讓金返還款)，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

  對(duì)于土地增值稅處理來說根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

  由于稅收征管遵循實(shí)際發(fā)生原則，故這里的支付的地價(jià)款，應(yīng)為實(shí)際支付的價(jià)款，即土地增值稅清算時(shí)的土地成本應(yīng)該是扣除政府返還款之后的土地實(shí)際價(jià)款。

  政府返還土地款或獎(jiǎng)勵(lì)款，沖減土地成本，在各地稅務(wù)機(jī)關(guān)具體文件解釋中多有明確規(guī)定。

  比如：遼寧省大連市地方稅務(wù)局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》(大地稅函〔2008〕188號(hào))就規(guī)定：凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。

  再如：青島地方稅務(wù)局《青島市土地增值稅清算管理辦法》(青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào))第二十二條規(guī)定：對(duì)于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

  基層稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行土地增值稅清算管理時(shí)，一般將土地出讓金返還款直接沖減土地成本。

  看過返還部分土地出讓金的會(huì)計(jì)處理怎么做后，相信今后工作中再遇到了土地出讓金時(shí)賬務(wù)處理上應(yīng)該了解了。如果工作幾年了發(fā)現(xiàn)自己能力還沒有提高，不妨考慮來會(huì)計(jì)學(xué)堂網(wǎng)進(jìn)一步學(xué)習(xí)提高自己能力。