房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)"拆一還一"的稅務處理

房地產(chǎn)企業(yè)“拆一還一”的涉稅處理一直是困擾廣大財務人員的問題，尤其營改增后相關文件令財務人員眼花繚亂，為此會計學堂作為財稅人員知識共享平臺，針對房地產(chǎn)企業(yè)“拆一還一”業(yè)務的常見問題進行梳理并做出解答，希望對您有所幫助。

 房地產(chǎn)企業(yè)的的“拆一還一”業(yè)務主要涉及到增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅問題。整體上看無論是那個稅種均要視同銷售，但計稅價格的確定有區(qū)別。

但是目前對于增值稅的處理總局上沒有文件明確，對于土地增值稅和企業(yè)所得稅都有相應的規(guī)定。具體稅種處理請見下文：

1、增值稅：營改增后，對房企“拆一還一”模式下視同銷售的計稅價格尚未有總局層面的文件，那么計稅價格是平移營業(yè)稅政策按成本價為計稅價額呢？還是按照安置協(xié)議價格呢？還是按照市場公允價格呢？如果選擇按照成本價或安置協(xié)議價格，稅局是否可以以價格明顯偏低為由進行調(diào)整？如何應對？

關于計稅價格，因為總局沒有文件，各地規(guī)定很有差異，建議及時與當?shù)刂鞴芫譁贤?，以免產(chǎn)生爭議。但是，我們認為，在通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償實行房屋產(chǎn)權調(diào)換方式，不屬于視同銷售，也不屬于價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的行為，無論是收入還是拆遷補償費財稅處理是一致的，無須納稅調(diào)整。

2、企業(yè)所得稅：

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號：第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;

 (二)由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;

 (三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

 拆一還一，屬于典型的非貨幣交易，屬于所得稅法中的視同銷售，銷售價款按市場價確認，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移時確認收入的實現(xiàn)。關于計稅成本的確定，房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應付拆遷補償款的行為，要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。

3、土地增值稅

根據(jù)國稅發(fā)[2009]91號文件第19條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

 2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

 根據(jù)國稅函〔2010〕220號規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條第(一)款規(guī)定確認收入。

以上規(guī)定和所得稅的規(guī)定一致，應以市場價確認收入。同時，確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷補償費用如何扣除?

營改增以后，補償?shù)姆课菽芊褡鳛椴疬w補償費可從銷售額中扣除？文件依據(jù)是什么？如何判定合法憑證？

1、補償?shù)姆课菘梢宰鳛椴疬w補償費可從銷售額中扣除。

2、文件依據(jù)

（1）《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用。

（2）財稅〔2016〕140號文件第七條和第八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。

3、注意事項

對于合法有效憑證判定問題，原則上按照《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第（三）款第11項的規(guī)定來判定。

財稅〔2016〕140號文件發(fā)布后，合法有效憑證中增加了財稅〔2016〕36號附件2規(guī)定的“國家稅務總局規(guī)定的其他憑證”，即納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。因此，向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，提供上述拆遷補償費用材料能夠證明拆遷補償費用真實性的，也可以作為合法有效憑證進行差額扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)"拆一還一"的稅務處理，一直是困擾廣大財務人員的問題，尤其營改增后相關文件令財務人員眼花繚亂，會計學堂作為財稅人員知識共享平臺，通過上文針對房地產(chǎn)企業(yè)“拆一還一”業(yè)務的常見問題進行梳理并做出解答，希望對您有所幫助。