不動(dòng)產(chǎn)出租過(guò)程中有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)?

一、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

法規(guī)依據(jù):

《營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為:

1.納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當(dāng)天.

收訖銷售款項(xiàng),是指納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng).

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天.

2.《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào) )《附件1:營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》第四十五條第二款規(guī)定,納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天.

根據(jù)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的相關(guān)規(guī)定,同一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)出租行為,可能會(huì)因?yàn)榘l(fā)票開具時(shí)間、收款時(shí)間以及合同約定付款時(shí)間等不同而出現(xiàn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不同的情況.

二、增值稅發(fā)票開具

1. 小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn),需要代開增值稅發(fā)票的,可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票.

2. 其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn),需要代開增值稅發(fā)票的,可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票.

3. 無(wú)論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人,向其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn),都不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票.

4. 出租不動(dòng)產(chǎn)開具增值稅發(fā)票時(shí)需要注意:應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址.

房產(chǎn)證和不動(dòng)產(chǎn)證有哪些區(qū)別?

1、印章

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)由縣級(jí)以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的部門,其蓋章為各登記機(jī)構(gòu)公章,而房產(chǎn)證蓋章為各地方人民政府的公章.

2、外觀

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證除了印有中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證外,在其右上角還寫有不動(dòng)產(chǎn)登記抵押權(quán)、異地登記、查封登記等登記類型,而房產(chǎn)證的外頁(yè)上除了印有中華人民共和國(guó)房屋所有產(chǎn)權(quán)證,并無(wú)其他內(nèi)容.

3、內(nèi)頁(yè)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證在內(nèi)頁(yè)上規(guī)定了房屋所有權(quán)利人、證件種類、證件號(hào)、共有情況、權(quán)利人類型、登記原因、使用期限、取得價(jià)格(以萬(wàn)元/平米為單位),而房產(chǎn)證內(nèi)頁(yè)上包括權(quán)人、共有情況、房屋坐落、登記時(shí)間、房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、房屋狀況和土地狀況,不動(dòng)產(chǎn)登記在房產(chǎn)證的基礎(chǔ)上增加了鐳射防偽標(biāo)簽、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、使用期限等內(nèi)容,對(duì)房屋的使用年限進(jìn)行了明確的規(guī)定.

總之,不動(dòng)產(chǎn)證比房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)內(nèi)容更詳細(xì),不動(dòng)產(chǎn)證對(duì)使用年限進(jìn)行了明確規(guī)定,明確了起和止日期和房屋取得價(jià)格,讓交易透明化、明確化.

不動(dòng)產(chǎn)出租過(guò)程中有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)?不動(dòng)產(chǎn)證全稱不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn).了解更多知識(shí),敬請(qǐng)關(guān)注會(huì)計(jì)學(xué)堂.