房產(chǎn)增值稅計稅方法

2016年5月1日起實行營改增，取消營業(yè)稅，開始征收增值稅。新的稅費政策規(guī)定是滿2年住房過戶免除5%增值稅。

《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 》規(guī)定：

個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

上述政策只適用于除北、上、深、廣外的城市。

而針對北、上、深、廣的政策是：個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

房產(chǎn)增值稅計算公式

從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實行價外稅，也就是由消售者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅，但在實際當中，商品新增價值或附加值在生產(chǎn)和流通過程中是很難準確計算的。因此，我國也采用國際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法，即根據(jù)銷售商品或勞務(wù)的銷售額，按規(guī)定的稅率講算出銷項稅額，然后扣除取得該商品或勞務(wù)時所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額，這種計算方法體現(xiàn)了按增值因素計稅的原現(xiàn)。

公式為:應(yīng)納稅額=銷項稅額-進項稅額

舉例：

銷售A商品100件，不含增值稅單價80元，不含增值稅銷售額就為100*80=8000元

設(shè)增值稅稅率為17%，那么A商品的銷項稅額為：8000*17%=1360元

購進A商品時，每件支付60元（含稅），總金額為100*60=6000元（含稅），應(yīng)化成不含稅為：6000/(1+17%)=5128.21元,稅額為:5128.21*17%=871.79元.

以上100件A商品的新增價值為8000-5128.21(不能減6000,因為6000是含稅,要化成不含稅)=2871.79元,稅率是17%,所以應(yīng)納增值稅稅額為:2871.79*17%=488.20元.但在稅法當中是不采用這種算法的,在此是為了讓你對增值部分有個更直觀的理解,才這樣舉例的,稅法上正確的算法如下:

應(yīng)納增值稅稅額=銷項稅額-進項稅額

=1360-871.79

=488.21元

備注:兩種方法算出的結(jié)果相差0.01元(488.21-488.20)是購進時6000元為含稅金額化為不含稅時之差,為正常情況,實踐中按防偽稅票上的稅額計算即可)

房產(chǎn)增值稅計稅方法上文就介紹到這，這個是有公式的，應(yīng)納增值稅稅額=銷項稅額-進項稅額，對于北上廣深來說，滿兩年過戶的免除5%的增值稅，更多稅務(wù)實操方面的內(nèi)容，有疑問的可以來咨詢我么的在線老師哦，它們將會為您安排十年工作經(jīng)驗的會計答疑老師回答您的疑問！