不動產(chǎn)租金是不是簡易征收

答：《辦法》第三條第一款規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　本款明確了一般納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法的相關(guān)政策規(guī)定。一是，納稅人出租不動產(chǎn)，簡易計稅方法的征收率為5%。出租不動產(chǎn)原屬于營業(yè)稅下的“服務業(yè)—租賃”，營業(yè)稅稅率為5%。營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，增值稅屬于價外稅，在價、稅合計相同的前提下，增值稅5%的征收率，只相當于營業(yè)稅稅率4.76%，改革直接減輕納稅人稅收負擔。二是，前面已經(jīng)說過，出租不動產(chǎn)應在不動產(chǎn)所在地納稅。當增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應在不動產(chǎn)所在地預繳稅款，回機構(gòu)所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人在機構(gòu)所在地繳納的稅款，滿足不動產(chǎn)所在地納稅原則。為減輕納稅人的辦稅負擔，文件規(guī)定，在此情況下納稅人不需要預繳，直接在機構(gòu)所在地申報繳納出租不動產(chǎn)的收入，計算納稅即可。三是，僅就“其他個人（即自然人）”出租不動產(chǎn)業(yè)務委托地稅代征，因而除其他個人以外的納稅人出租不動產(chǎn)應預繳的稅款，仍在國稅局繳納。因此，一般納稅人出租不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)預繳稅款，回機構(gòu)所在地后向主管國稅機關(guān)申報納稅。

提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃怎樣繳納增值稅

　1、納稅地點

　　前面已經(jīng)說到，納稅人（除自然人以外）應在不動產(chǎn)所在地預繳，機構(gòu)所在地申報納稅。自然人出租不動產(chǎn)，只需在不動產(chǎn)所在地繳納稅款即可。

　　2、征收機關(guān)根據(jù)前面的說明，其他個人出租不動產(chǎn)業(yè)務，委托地方稅務局代為征收增值稅，請注意，僅僅是自然人出租不動產(chǎn)，由地方稅務局代為征收，單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，仍由國家稅務局征收。

　　3、對改革前取得的不動產(chǎn)給予過渡政策

　　與轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務相同，納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務，對老項目均給予過渡政策。老項目是指納稅人在改革前，即4 月30 日前取得的不動產(chǎn)，在改革后即5 月1 日以后出租的業(yè)務。

　　4、過渡政策中增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率

　　納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務，在原營業(yè)稅政策下，適用5%營業(yè)稅稅率。納稅人出租老項目、老房產(chǎn)，都可以按照過渡政策，采取簡易計稅方法依征收率計稅。

　　5、適用范圍

　　《辦法》第二條規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。

　　第二條明確了該《辦法》的適用范圍。一是，本辦法明確的是經(jīng)營租賃方式出租不動產(chǎn)征收管理規(guī)定，不包括融資租賃方式出租不動產(chǎn)業(yè)務。融資租賃與經(jīng)營租賃兩者性質(zhì)完全不同，融資租賃的目的是取得租賃標的物的所有權(quán)，而經(jīng)營租賃的目的僅僅是獲得租賃標的物一段時間內(nèi)的使用權(quán)；融資租賃一般以融資額來計算租金，經(jīng)營性租賃以租賃標的物占用的時間長短來計算租金；融資租入的不動產(chǎn)，在租入方進行會計核算，經(jīng)營租賃方式租入的不動產(chǎn)，不在租入方核算，而在出租方核算等等。因融資租賃與經(jīng)營租賃兩者性質(zhì)完全不同，稅收處理上也存在差異。本辦法僅規(guī)范了經(jīng)營性租賃業(yè)務。二是，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。三是，納稅人提供道路通行服務不適用本辦法?！对圏c實施辦法》規(guī)定，道路通行服務按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。但如果納稅人提供道路通行服務，也要實行不動產(chǎn)所在地預繳稅款，機構(gòu)所在地申報繳納的方法，將給納稅人帶來極大的辦稅難度。因為公路很長，可能跨好幾個縣（市、區(qū)）甚至跨省，納稅人每個縣（市、區(qū)）都去預繳稅款，是不可能實現(xiàn)的。。因此，本辦法將納稅人提供的道路通行服務排除在外。這樣就是說，納稅人提供道路通行服務，在機構(gòu)所在地直接申報納稅即可，不需要預繳稅款。

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