房地產(chǎn)營(yíng)改增會(huì)計(jì)處理實(shí)務(wù)是營(yíng)改增后，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)從業(yè)人員面對(duì)不少問(wèn)題，這是新的稅改制度帶來(lái)的短暫的不適，新的制度需要適應(yīng)，適應(yīng)的會(huì)能讓企業(yè)減少不必要的麻煩，本文就是講講房地產(chǎn)營(yíng)改增會(huì)計(jì)處理實(shí)務(wù)和其案例解析的。

營(yíng)改增后，一般納稅人的稅務(wù)處理方法會(huì)有著一定區(qū)別，下面就為大家分享一些會(huì)計(jì)分錄的實(shí)例，供各位參考。

一、房地產(chǎn)營(yíng)改增會(huì)計(jì)處理實(shí)務(wù)：申報(bào)表文件梳理

1、3月31日，總局發(fā)布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》(2016 年第 13
號(hào))，包括一般納稅人一主表五附表，固定資產(chǎn)表，進(jìn)項(xiàng)結(jié)構(gòu)明細(xì)表，增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表，小規(guī)模納稅人申報(bào)表及附列資料，增值稅預(yù)繳稅款表;

2、5月5日，總局發(fā)布2016年第27號(hào)公告，對(duì)增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了明確，調(diào)整了進(jìn)項(xiàng)結(jié)構(gòu)明細(xì)表、小規(guī)模納稅人申報(bào)表及附列資料);

3、5月10日，總局發(fā)布2016年第30號(hào)公告，再次對(duì)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)再次進(jìn)行了調(diào)整,增加了稅負(fù)分析測(cè)算明細(xì)表,由從事建筑、房地產(chǎn)、金融或生活服務(wù)等經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的增值稅一般納稅人填報(bào)。

二、房地產(chǎn)營(yíng)改增會(huì)計(jì)處理實(shí)務(wù)：財(cái)務(wù)處理公式

三、案例(根據(jù)總局培訓(xùn)資料改編)

【1】A 房地產(chǎn)企業(yè)(一般納稅人)自行開(kāi)發(fā)了B 房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證注明的開(kāi)工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15
日開(kāi)始預(yù)售房地產(chǎn)，至2016年4 月30 日共取得預(yù)收款5250 萬(wàn)元，已按照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

A 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)上述預(yù)收款開(kāi)具收據(jù)，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè)2016 年5 月又收到預(yù)收款5250 萬(wàn)元。2016 年6
月共開(kāi)具了增值稅普通發(fā)票10500萬(wàn)元(含2016 年4 月30 日前取得的未開(kāi)票預(yù)收款5250 萬(wàn)元，和2016 年5
月收到的5250萬(wàn)元)，同時(shí)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

2016 年6 月還取得了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票價(jià)稅合計(jì)1110 萬(wàn)元(其中：注明的增值稅稅額為110
萬(wàn)元)。經(jīng)計(jì)算，本期允許扣除的土地價(jià)款為1500萬(wàn)。納稅人選擇放棄選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照適用稅率計(jì)算繳納增值稅。

問(wèn)：納稅人在7 月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)多少增值稅稅款?

解析

(一)納稅人按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))(以下簡(jiǎn)稱辦法)第十一條、第十二條規(guī)定，應(yīng)在6
月申報(bào)期就取得的預(yù)收款計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。

應(yīng)預(yù)繳稅款=5250÷(1+11%)×3%=141.9 萬(wàn)元

(二)納稅人6 月開(kāi)具增值稅普通發(fā)票10500 萬(wàn)元，其中包括5250 萬(wàn)元屬于《辦法》第十七條規(guī)定的可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票的情形。

(三)根據(jù)《辦法》第四條，銷售額可扣除當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款。

(四)納稅人應(yīng)在7 月申報(bào)期按照《辦法》第十四條規(guī)定確定應(yīng)納稅額：

銷項(xiàng)稅額=(5250-1500)÷(1+11%)×11%=3378.38×11%=371.6 萬(wàn)元

進(jìn)項(xiàng)稅額=110 萬(wàn)元

應(yīng)納稅額=371.6-110=261.6萬(wàn)元

應(yīng)補(bǔ)稅額=261.6-141.9=119.7萬(wàn)元。

納稅人應(yīng)在7 月申報(bào)期應(yīng)補(bǔ)增值稅119.7萬(wàn)元。

一般計(jì)稅下稅負(fù)比較：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅262.5萬(wàn)元，應(yīng)納增值稅261.6萬(wàn)元。

如果這題選擇簡(jiǎn)易征收：

6月應(yīng)預(yù)繳稅款=5250÷(1+5%)×3%=150 萬(wàn)元

7月應(yīng)納=5250÷(1+5%)×5%=250萬(wàn)元

應(yīng)補(bǔ)稅= 5250÷(1+5%)×5%-150=250-150=100 萬(wàn)元

簡(jiǎn)易征收下稅負(fù)比較：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅262.5萬(wàn)元，增值稅261.6萬(wàn)元。

【2】2016年5月，上海N房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司首次購(gòu)入增值稅稅控系統(tǒng)設(shè)備，支付價(jià)款2000元，同時(shí)支付當(dāng)年增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備技術(shù)維護(hù)費(fèi)500元。當(dāng)月兩項(xiàng)合計(jì)抵減當(dāng)月增值稅應(yīng)納稅額2500元。

解析：分錄

首次購(gòu)入增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備

借：固定資產(chǎn)——稅控設(shè)備　2000

貸：銀行存款 2000

發(fā)生防偽稅控系統(tǒng)專用設(shè)備技術(shù)維護(hù)費(fèi)

借：管理費(fèi)用　500

貸：銀行存款 500

抵減當(dāng)月增值稅應(yīng)納稅額

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(減免稅款)2500

貸：管理費(fèi)用　500

遞延收益　2000

以后各月計(jì)提折舊時(shí)(按3年，殘值10%舉例)

借：管理費(fèi)用　50

貸：累計(jì)折舊　50

借：遞延收益　50

貸：管理費(fèi)用　50

【提示】

購(gòu)入稅控系統(tǒng)專用設(shè)備一般納稅人首次購(gòu)入增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備，按實(shí)際支付或應(yīng)付的金額，借記“固
定資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(減免稅款)”科目，貸記“遞延收益”
科目。按期計(jì)提折舊，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“累計(jì)折舊”科目;同時(shí)，借記“遞延收益”科目，貸記“管理費(fèi)用”等科目。
一般納稅人發(fā)生技術(shù)維護(hù)費(fèi)，按實(shí)際支付或應(yīng)付的金額，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“銀行存款”等科目。按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——
應(yīng)交增值稅(減免稅款)”科目，貸記“管理費(fèi)用”等科目。

【3】案例：提供免稅應(yīng)稅服務(wù);北京D建筑公司2016年6月份在某境外Y國(guó)會(huì)大廈提供建筑服務(wù)收入500萬(wàn)元。

【分錄】

借：應(yīng)收賬款　5000000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5000000

【提示】

免征增值稅收入納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)取得按規(guī)定的免征增值稅收入時(shí)，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。