房地產(chǎn)企業(yè)回遷房的稅務(wù)處理

流轉(zhuǎn)稅:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的回遷樓安置動遷居民的行為,按現(xiàn)行稅法規(guī)定,應(yīng)屬于營業(yè)稅征稅范圍,應(yīng)按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安置回遷行為按稅法規(guī)定計稅依據(jù)應(yīng)按同期銷售同類不動產(chǎn)的市場價格繳納營業(yè)稅.

財產(chǎn)與行為稅:經(jīng)請示國家稅務(wù)總局,土地增值稅應(yīng)當(dāng)由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定為回遷戶建造的房地產(chǎn)的銷售收入,沒有評估價格的,按以下順序確定:按照銷售同類房地產(chǎn)的平均銷售價格確定;按本企業(yè)當(dāng)期的平均銷售價格確定;按同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定.

企業(yè)所得稅:依據(jù)稅法規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按其開發(fā)的同類商品房同期對外銷售價格確定回遷標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)的回遷房屋銷售收入和成本,對超出回遷標(biāo)準(zhǔn)面積的部分,應(yīng)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售收入和成本費用,計算繳納企業(yè)所得稅.

票證處理:按實際發(fā)生額據(jù)實開具相應(yīng)的發(fā)票.

回遷房項目的會計和稅務(wù)處理的案例:

案例a房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目占地10000㎡,土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬元,其中支付土地價款3500萬元,拆遷貨幣補償1500萬元.另外,在本項目中,需要按照1∶1的比例,與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房60套(平均每套150㎡).

開發(fā)項目分兩期進行建設(shè).一期項目占地面積6000㎡,二期項目占地面積4000㎡.2009年9月,完成一期12座500套75000㎡樓房建設(shè),建安成本實際支出7000萬元(基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費等暫不計),一期有回遷房40套,剩余的20套回遷房在二期待建.假設(shè)一期房屋對外售價為3000元/㎡.請確定第一期完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本和計稅成本.

該公司認(rèn)為,第一期竣工12座共500套住房,其中的40套回遷房的建安成本應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟绞Ｓ嗟?60套可售樓房銷售成本中,也就是460套可售樓房要承擔(dān)500套樓房的成本,并且由于一、二期回遷房套數(shù)和面積不等,第一期成本高,第二期成本低,可以有效地減少前期的企業(yè)所得稅支出,獲得遞延納稅的好處.

這種觀點是否正確呢?我們根據(jù)會計核算的基本原則以及國稅發(fā)〔2009〕31號文件分析如下:第一期商品房的會計成本

1.土地成本貨幣性支出為3500+1500=5000(萬元)

借:開發(fā)成本--土地征用及拆遷補償費5000

貸:貨幣資金5000.

2.第一期回遷房40套建造支出(7000÷75000)×40×150=560(萬元)

借:開發(fā)成本--土地征用及拆遷補償費560

貸:開發(fā)成本--建筑安裝工程費560.

3.第二期回遷房20套因未實際發(fā)生,為反映成本的完整性,按照預(yù)算成本或第一期成本預(yù)提入賬(7000÷75000)×20×150=280(萬元)

房地產(chǎn)企業(yè)回遷房的稅務(wù)處理包括了流轉(zhuǎn)稅，財務(wù)稅和企業(yè)所得稅等，每個稅種的繳納方式是不一樣的，還有關(guān)于稅務(wù)的問題，可以點擊咨詢在線老師答疑哦！