房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目

(一)對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,可扣除:

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額,包括:

?¨1??納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款;

?¨2??納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用.

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本,包括 6 項(xiàng),即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用.

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用--期間費(fèi)用,即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,開發(fā)費(fèi)用不按實(shí) 際發(fā)生的費(fèi)用扣除,而是按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除,關(guān)鍵取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息處理:

(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的:

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的: 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

【關(guān)于利息的其他規(guī)定】

1.全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除.即:

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述 1、2 項(xiàng)所述兩種辦法.

3.地增值稅清算時(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除.

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金:城建稅、教育費(fèi)附加等.

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì) 20%的扣除:

加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

(二)對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,可扣除:

1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格.

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用.

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.

土地增值稅的清算受理情況有哪些

1.符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:(滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù))

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的.

2.符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:(在納稅人收到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù))

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2013年單選題考點(diǎn))

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況.

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