土增稅期間費(fèi)用如何扣除?

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）第七條是這樣規(guī)定的：其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。

1、該細(xì)則所說的“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”，指的就是“管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用”。

2、該細(xì)則所說的“（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和”，指的是土地增值稅計算流程扣除項：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。

3、該細(xì)則所說的：“百分之五以內(nèi)計算扣除”，并沒有說一定是5%，還好，土地增值稅實施細(xì)則授權(quán)各省規(guī)定具體的扣除比例。各省出臺的文件高度統(tǒng)一：就直接將“管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用”計算扣除比例界定為5%，而不是“5%以內(nèi)”。

管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在進(jìn)行土地增值稅清算的時候，不論實際發(fā)生數(shù)是多少，不論在會計口徑與企業(yè)所得稅口徑下實際發(fā)生數(shù)是多少，均不影響土地增值稅的計算，土地增值稅扣除是計算扣除，即公式為：[（一）+（二）]×5%。

期間費(fèi)用能否在土增清算中扣除？

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

……

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

……

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。    　　

根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用是公司直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用。物業(yè)公司前期在工地派工程人員監(jiān)督工程發(fā)生的費(fèi)用不屬于公司發(fā)生的費(fèi)用，不屬于開發(fā)間接費(fèi)用，不能作為計算增值額的扣除項目。

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