土地出讓金可以抵減的銷項稅額會計分錄

1、按照允許抵扣的稅額沖減成本.《關(guān)于印發(fā)增值稅會計處理的規(guī)定》(財會(2016)22號)第二條第(三)款第1項規(guī)定:企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理.……待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時,按照允許抵扣的稅額,……,貸記"主營業(yè)務(wù)成本"、"存貨"、"工程施工"等科目.

基于上述幾個政策法規(guī),房地產(chǎn)企業(yè)土地成本抵減的銷項稅額的如何進(jìn)行處理?目前主要有兩種聲音,一是適用22號文的規(guī)定沖減成本;二是作為政府補助計入營業(yè)外收入.

應(yīng)視為政府補助,計入"營業(yè)外收入".

財會(2016)22號文規(guī)定的是"抵扣"的稅額,不應(yīng)適用"抵減"的情況."抵扣"是進(jìn)項稅自銷項稅中抵扣,按照增值稅原理是順理成章的,而土地成本是在"免稅"的前提下還允許"抵減",會計處理應(yīng)包含兩層意思,一是企業(yè)支付的土地出讓金是免稅的,是應(yīng)全額列計成本科目的;二是政府規(guī)定房地產(chǎn)項目上游的土地"免稅",從增值稅鏈條上來看是鼓勵土地的下游降低銷售價格,這是政府鼓勵下的市場行為,政府在免稅的前提下還允許"抵減"銷項稅額,這是政府給予房地產(chǎn)企業(yè)的一種稅收補助,且只有在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間才允許"抵減",即結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時,應(yīng)是"與收益相關(guān)",應(yīng)計入"營業(yè)外收入".

土地成本的"抵減"應(yīng)不同于旅行社業(yè)務(wù)的"抵減".旅行社允許以抵減的形式確保企業(yè)稅負(fù)不增加,是考慮旅行社的下游基本都是餐飲業(yè)的個體工商戶、交通運輸業(yè)的無法開具專票的客運服務(wù),為了確保企業(yè)稅負(fù)不降低,才允許以"抵減"的形式穩(wěn)定企業(yè)稅負(fù).

營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金的賬務(wù)處理怎么算?

答：出讓方式取得土地使用權(quán)價款抵減的銷項稅額=[按規(guī)定支付的土地價款÷(1+11%)]×11%,在銷售計算銷項稅額時逐步處理;

建立備查簿(項目、可售建筑面積、土地出讓金、按規(guī)定支付的土地價款、可抵減銷項稅額)? 產(chǎn)權(quán)移交確認(rèn)銷售收入的同時,當(dāng)期房產(chǎn)銷售相關(guān)的土地價款可抵減銷項稅額沖減營業(yè)成本Dr. 應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減)      [按規(guī)定計算出的可轉(zhuǎn)入本期抵減金額]主營業(yè)務(wù)成本(紅字)

復(fù)核和登記備查簿(銷售和未售建筑面積,本期、累計、尚待扣除的土地價款,本期、累計、尚可抵減銷項稅額)

當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×按規(guī)定支付的土地價款.

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