一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款包括哪些？

答：預收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實際取得的售房款。包括：一、分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的預收款（因為全款取得也要事后開票，確認應稅收入，因此也可以叫做預收款）。定金屬于預收款；誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預售房產(chǎn)，已經(jīng)按照收取的預售款開具發(fā)票了，如何申報

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，收到預收款并開具發(fā)票的，應在實際收到預收款的次月納稅申報期內(nèi)計算預繳增值稅，并當期確認銷售收入在次月納稅申報期內(nèi)申報納稅。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，收到預收款時如何向購買方開具發(fā)票？

答復：根據(jù)《國家稅務總局2016年第18號公告》文件規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款時，先向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫3%的預征率，并按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額增值稅發(fā)票，按照相關適用稅率或征收率補征稅款。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款時如何開票?

我們要注意，納稅義務時間指的是在那個時間有了納稅義務，需要申報納稅；而18號文件規(guī)定的是一種預繳增值稅的情形，并不是說企業(yè)產(chǎn)生了納稅義務。從法理上來講，是不一樣的。（當然，從實操上來說，很多人覺得是一樣的）從開具發(fā)票的角度來說，到了納稅義務時間，企業(yè)應該向客戶開具發(fā)票；而預繳增值稅時，并沒有到納稅義務時間，不應該給客戶開發(fā)票。

因此，從法理上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款時開具收據(jù)就可以，而不用開具發(fā)票。但由于購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發(fā)票，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何向客戶開具發(fā)票出現(xiàn)了不同的做法：

1. 允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預收款”。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）

2.房企向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫3％的預征率，并按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額增值稅發(fā)票，按照相關適用稅率或征收率補征稅款。（河南等）

3. 有些地方堅持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在收到預收款時，向購房者開具收據(jù)。待購房交易正式完成后，購房者以收據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換取增值稅發(fā)票。（新疆、江西等）