房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)成本”下一般設(shè)置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費六個二級科目。

一、土地征用及拆遷補償費

1、企業(yè)所得稅

土地征用及拆遷補償費，指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

2、土地增值稅

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。

補充依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函【2010】220號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

（2）在土地增值稅清算時，將會計核算中的“土地征用及拆遷補償費”分成兩部分，即將取得土地所支付的地價款和相關(guān)費用單獨作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”；將拆遷支出單獨列為“土地征用及拆遷補償費”。

二、前期工程費

1、企業(yè)所得稅

前期工程費，指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

2、土地增值稅

前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

三、建筑安裝工程費

1、企業(yè)所得稅：

指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

2、土地增值稅：

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

提醒：企業(yè)所得稅前可以預提的費用：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。（國稅發(fā)【2009】31號文件第三十二條）

補充依據(jù)：國稅發(fā)【2006】187號文第四條第四款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

1、企業(yè)所得稅

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

2、土地增值稅

基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

總結(jié)：關(guān)于“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”，三者口徑基本一致，但是強調(diào)企業(yè)所得稅前和土地增值稅前扣除的都必須是“紅線以內(nèi)”發(fā)生的支出。

五、公共配套設(shè)施費

1、企業(yè)所得稅

公共配套設(shè)施費，指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

2、土地增值稅

公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

六、開發(fā)間接費

1、企業(yè)所得稅

開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

2、土地增值稅

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。