不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法如何解讀?

一、背景和目的

經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，增值稅一般納稅人取得的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣。為便于征納雙方執(zhí)行，國家稅務總局發(fā)布了《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣管理暫行辦法》，對不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的進項稅額分期抵扣問題進行了明確。

二、適用范圍

本公告明確的不動產(chǎn)分年抵扣辦法，適用于增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額抵扣不適用本公告的規(guī)定。

三、主要內(nèi)容

(一)納稅人取得不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的進項稅額，需分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣進項稅額的60%，第2年抵扣進項稅額的40%。

(二)納稅人新建不動產(chǎn)，或者改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。

(三)已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，公告明確了如何計算不得抵扣的進項稅額。

(四)按規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，公告明確了其進項稅額抵扣的具體方法。

【第一條與第二、三條精彩細膩的解讀文本】

第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè) 稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36 號)及現(xiàn)行增 值稅有關規(guī)定，制定本辦法。

【政策解讀】

本條是關于制定《辦法》的法律依據(jù)的規(guī)定?！掇k法》作為 36號文件的配套文件，目的是在現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定的總體框架下，將 36
號文件的相關內(nèi)容進行細化，在實際操作層面上，對 36 號文件中確立的基本原則和 制度做出進一步的明確和細化，區(qū)分不同情況，做出便于稅
務機關和納稅人更好地理解和執(zhí)行的解釋說明，以增強政策 文件的可操作性。

第二條 增值稅一般納稅人(以下稱納稅人)2016 年 5月 1 日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及 2016 年 5 月 1
日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規(guī)定分 2 年從銷項稅額中抵扣，第一年抵 扣比例為 60%，第二年抵扣比例為
40%。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資 入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項 稅額不適用上述分 2 年抵扣的規(guī)定。

【政策解讀】

本條是為了明確《辦法》的適用范圍，即對納稅人 5 月1 日后取得的不動產(chǎn)，或發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，什么情況下要分 2 年抵扣，什么情況下不需分 2
年抵扣。這里的不動 產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)， 包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、
辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物;構(gòu)筑 物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

第三條 納稅人 2016 年 5 月 1 日后購進貨物和設計服務、 建筑服務，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、 裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過
50%的，其進項稅額依照本辦法有關規(guī)定分2 年從銷項稅額中抵扣。

不動產(chǎn)原值,是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價。 上述分 2 年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構(gòu)成不

動產(chǎn)實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、 衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、 電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

【政策解讀】

“在建工程”這個會計科目，主要用來歸集和核算企業(yè)建設、改造不動產(chǎn)的價值，需要通過這個科目核算的項目很
多，包括人工、材料、機械費用等。在《辦法》制定過程中， 我們本著有利于納稅人核算方便的原則，對分 2 年抵扣的不
動產(chǎn)在建工程項目范圍，主要限定在了構(gòu)成不動產(chǎn)實體的貨 物、以及與不動產(chǎn)聯(lián)系直接的設計服務、建筑服務。

(一)構(gòu)成不動產(chǎn)實體的購進貨物。除建筑裝飾材料， 還包括給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消
防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。 之所以列舉這些項目，也是為了與增值稅轉(zhuǎn)型改革時發(fā)布的

《財政部 國家稅務總局關于固定資產(chǎn)進項稅額抵扣問題的 通知》(財稅〔2009〕113 號)的呼應，使前后兩個文件的口 徑統(tǒng)一起來。113
號文件中明確，建筑物或構(gòu)筑物上的給排
水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設備和配套設施，都作為以建筑物或者構(gòu)筑物為載體的附屬設備和配套設施，無論在會計
處理上是否單獨記賬與核算，均應作為建筑物或者構(gòu)筑物的 組成部分，其進項稅額不得在銷項稅額中抵扣?，F(xiàn)在同樣將 其視為建筑物或者構(gòu)筑物實體的組成部分，明確規(guī)定，構(gòu)成
不動產(chǎn)實體的這類貨物現(xiàn)在可以抵扣進項稅額了，但要和建 筑材料等一樣，分 2 年抵。

會計學堂提供的本文雖然只是略略的解讀了一部分內(nèi)容，但希望能給大家一個解讀的窗口，更多內(nèi)容需要大家自主發(fā)覺。