一、稅收規(guī)定

企業(yè)所得稅中的開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi),指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)

土地增值稅條例規(guī)定的開發(fā)間接費(fèi)：

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定：

“開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！?/p>

上述文件正列舉的八項(xiàng)費(fèi)用。

參考湖南2014年7公告：開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、工程監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)等。

二、企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定

企業(yè)在會(huì)計(jì)核算時(shí)，通常在上述文件所規(guī)定的八項(xiàng)費(fèi)用之外列支了與項(xiàng)目相關(guān)的其他費(fèi)用如職工教育經(jīng)費(fèi)、通訊費(fèi)、交通差旅費(fèi)、租賃費(fèi)、管理服務(wù)費(fèi)、樣板間支出、利息支出、保安費(fèi)用等等，

在進(jìn)行土增稅清算時(shí)，這些費(fèi)用能否扣除。

三、會(huì)稅差異處理

在作土地增值稅審核時(shí)，對(duì)于直接組織、管理項(xiàng)目的人員發(fā)生的費(fèi)用支出，應(yīng)作為開發(fā)間接費(fèi)扣除。

按職能劃分的現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理人員發(fā)生的費(fèi)用，也不一定全部都能列支為開發(fā)間接費(fèi)，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)..

第一，會(huì)計(jì)科目適用錯(cuò)誤，按會(huì)計(jì)核算要求調(diào)整會(huì)計(jì)科目，調(diào)整后會(huì)稅沒有差異。

第二，會(huì)稅政策差異，調(diào)表不調(diào)賬。

審核人員應(yīng)計(jì)算出開發(fā)間接費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。

如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費(fèi)用與多個(gè)工程項(xiàng)目相關(guān)、工程項(xiàng)目進(jìn)度不一且僅部分項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行清算，原則上應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目相關(guān)的明細(xì)項(xiàng)目(工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等)進(jìn)行分配，如確實(shí)無法分清的，以明細(xì)項(xiàng)目按多個(gè)相關(guān)工程建筑總面積進(jìn)行分配。

四、具體費(fèi)用的處理

(一)關(guān)于樣板間的支出問題

售樓處、樣板間發(fā)生的支出稅務(wù)總局答復(fù)如下：

臨時(shí)的售樓處、樣板房及其裝修費(fèi)用如何列支?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)售樓設(shè)施，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為開發(fā)間接費(fèi)用，不可以計(jì)入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時(shí)扣除。（國(guó)家稅務(wù)總局）

1、對(duì)于租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應(yīng)作為銷售費(fèi)用，不能在土地增值稅前扣除，計(jì)征土地增值稅時(shí)作納稅調(diào)整。

2、對(duì)于開發(fā)商品裝修為樣板間，并在以后年度銷售，其裝修費(fèi)支出應(yīng)作為“建安費(fèi)”科目核算，根據(jù)具體情況將計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的樣板間的裝修費(fèi)用調(diào)整到建安費(fèi)科目核算，與銷售精裝修商品房核算一致。

3、對(duì)于開發(fā)商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷售作為固定資產(chǎn)入賬，則相關(guān)的裝修費(fèi)應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值，其折舊作為期間費(fèi)用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。

所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除。

(二)周轉(zhuǎn)房攤銷可以扣除

該科目是指將開發(fā)商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費(fèi)或折舊費(fèi)，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應(yīng)計(jì)入周轉(zhuǎn)房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進(jìn)行裝修費(fèi)、工程改造費(fèi)、布線費(fèi)等相關(guān)支出并由開發(fā)企承擔(dān)部分也應(yīng)計(jì)入本科目。

(三)管理人員工資及福利費(fèi)

管理人員工資是支付給直接組織、管理項(xiàng)目的人員的工資及福利費(fèi)，這類費(fèi)用需要提供項(xiàng)目管理人員名單及勞務(wù)合同，但是否列支規(guī)劃部、采購(gòu)部、預(yù)算部、保安部等部門人員的工資及福利費(fèi)，要視具體情況而定，一般是不可以作為間接開發(fā)費(fèi)扣除。

(四)通訊費(fèi)

項(xiàng)目工程部安裝電話，發(fā)生的電話費(fèi)可以作為其他開發(fā)間接費(fèi)列支，但項(xiàng)目管理人員報(bào)銷的手機(jī)費(fèi)難以與項(xiàng)目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費(fèi)，在土增稅前扣除。

(五)交通差旅費(fèi)支出

項(xiàng)目管理人員直接坐出租車發(fā)生的交通費(fèi)可以列支開發(fā)間接費(fèi)，但報(bào)銷的私車加油費(fèi)，難以區(qū)分與項(xiàng)目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費(fèi)，在土增稅前扣除。

(六)保安服務(wù)費(fèi)

項(xiàng)目公司與保安公司簽訂的保安服務(wù)費(fèi)，主要判斷是否直接為項(xiàng)目管理有關(guān)，如有關(guān)可以作為開發(fā)間接費(fèi)入賬，不相關(guān)不能計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。

(七)模型制作費(fèi)

一般模型是為銷售而制作的，屬于銷售費(fèi)用，不能計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。按會(huì)計(jì)科目適用錯(cuò)誤調(diào)整。

(八)利息支出

利息支出在土增稅清算時(shí)有不同的扣除方式，所以，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的利息支出應(yīng)按會(huì)稅政策差異調(diào)整。

(九)職工教育經(jīng)費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)

按會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定，職工教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)，不能直接歸集于開發(fā)產(chǎn)品的成本，作為期間費(fèi)用核算，其原理與印花稅稅收處理一致，按會(huì)稅會(huì)計(jì)科目適用錯(cuò)誤調(diào)整。

(十)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中施工方發(fā)生的臨時(shí)水電費(fèi)(俗稱“臨水、臨電”)通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取，這部分代付的費(fèi)用應(yīng)作為往來款項(xiàng)(一般為“其他應(yīng)收款”科目)進(jìn)行核算，不允許作為扣除項(xiàng)目扣除。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中施工方發(fā)生的水電費(fèi)，通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取，這部分代付的費(fèi)用應(yīng)作為往來款項(xiàng)進(jìn)行核算。在清算審核中，應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)是否在 “建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支代墊費(fèi)用，如有列支，應(yīng)予以剔除。

(十一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許作為扣除項(xiàng)目扣除。

(十二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費(fèi)”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和售樓處的水電、辦公費(fèi)等費(fèi)用，按照規(guī)定以上各項(xiàng)費(fèi)用支出應(yīng)在銷售費(fèi)用科目歸集，不允許作為扣除項(xiàng)目扣除。

“融資顧問費(fèi)”不能作為利息支出扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聘請(qǐng)的中介機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)開發(fā)樓盤的全程管理監(jiān)督，將樓盤打造成一定品牌。企業(yè)向該中介機(jī)構(gòu)所支付的費(fèi)用扣除問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的上述費(fèi)用屬于管理費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)按規(guī)定扣除。

開發(fā)間接費(fèi)審核總結(jié)

土地增值稅與會(huì)計(jì)核算和31號(hào)文件基本一致。

周轉(zhuǎn)房攤銷，一般情況下沒有這個(gè)費(fèi)用。

審核重點(diǎn)：歸屬性審核。

與管理費(fèi)用界限不清。

關(guān)鍵看看直接組織的管理的開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員確定。

檢查組織結(jié)構(gòu)、部門分工、業(yè)務(wù)流程、員工名冊(cè)確定。

抽取部分憑證資料看看簽字。

公司高級(jí)管理人員費(fèi)用不能在開發(fā)間接費(fèi)中列支。

合同備案費(fèi)用屬于銷售費(fèi)用。

招待費(fèi)考察費(fèi)都應(yīng)在管理費(fèi)用。

前期物業(yè)費(fèi)，在項(xiàng)目未移交前支付給物業(yè)公司的費(fèi)用，合理性是允許列支的。

如果不能區(qū)分園區(qū)項(xiàng)目管理和辦公室管理，不能計(jì)成本。

如果區(qū)分開，現(xiàn)場(chǎng)的竣工前物業(yè)管理費(fèi)用可以計(jì)間接費(fèi)。

取暖費(fèi)，交房之前的，應(yīng)該列銷售費(fèi)用。

交房后的應(yīng)計(jì)管理費(fèi)用。

但銷售率不高，開栓必須繳納的應(yīng)計(jì)開發(fā)間接費(fèi)。