房租發(fā)票需要繳納哪些稅?

個人開具的房租發(fā)票,需要繳納增值稅、附加稅、個稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅.

一、增值稅:

1、其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房),按照5%的征收率計算應納稅額,向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅.其他個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額,向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅.《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)第四條第二款);

2、自然人采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn),取得的租金收入可在對應的租賃期內(nèi)平均分攤,分攤后月租金收入不超過10萬元的,可以享受小規(guī)模納稅人免稅政策.(《國家稅務總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》(國家稅務總局公告2019年第4號)第四條);

二、城市維護建設稅:

1、為實際繳納的增值稅稅額,稅率為7%(市區(qū))、5%(縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū))或1%(其他).在此基礎上,對增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收城市維護建設稅.(《中華人民共和國城市維護稅暫行條例》(國發(fā)[1985]19號)第三條、第四條);

三、教育費附加和地方教育附加,

1、教育費附加,以各單位和個人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅的稅額為計征依據(jù),教育費附加率為3%,分別與增值稅、營業(yè)稅、消費稅同時繳納.(《征收教育費附加的暫行規(guī)定》(中華人民共和國國務院令第448號)第三條);

2、地方教育附加征收標準統(tǒng)一為單位和個人(包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人)實際繳納的增值稅、營業(yè)稅和消費稅稅額的2%.(《財政部關(guān)于統(tǒng)一地方教育附加政策有關(guān)問題的通知》(財綜[2010]98號);

3、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于擴大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》(財稅[2016]12號)規(guī)定,月租金小于10萬元的繳費義務人免征教育費附加和地方教育附加.

四、房產(chǎn)稅,稅率為12%,享受減半,

1、房產(chǎn)出租的,計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅.免征增值稅的,確定計稅依據(jù)時,成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額.(《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)第二條、第五條);

2、計稅依據(jù)為不含增值稅的租金收入,住房類稅率為4%,非住房類稅率為12%.(財稅﹝2008﹞24號)在此基礎上,對增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收房產(chǎn)稅.(《財政部 稅務總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財稅[2019]13號)第三條)出租不動產(chǎn)代開增值稅發(fā)票應征房產(chǎn)稅的納稅義務發(fā)生時間比照增值稅執(zhí)行.

五、土地使用稅,

1、住房類免征土地使用稅,非住房類按實征收土地使用稅.根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)政策的通知》(財稅[2008]24號)規(guī)定,對個人出租住房免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅.

六、印花稅,

1非住房出租,稅率為0.1%,享受減半,(《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務院令1988年第11號))按租賃金額千分之一貼花.稅額不足一元的按一元貼花;

2、對增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收印花稅.(《財政部 稅務總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財稅[2019]13號)第三條)

七、個人所得稅,個人一次性收取數(shù)月租金,可將數(shù)月租金在對應的租賃期內(nèi)平均分攤后計算個人所得稅(對此,財稅界有不同的觀點,但是"金三"代開租金發(fā)票時,已證明可以像增值稅一樣平均分攤到對應的租賃期內(nèi)),這意味著每月租金收入不超過4000元,每個月都可以扣800元;更為可喜的是稅局竟將房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅也分攤到對應的租賃期內(nèi).

房租增值稅專用發(fā)票可以抵扣嗎?

能否抵扣要看租房的用途

如果是用于生產(chǎn)經(jīng)營管理用的房子,增值稅一般納稅人房租增值稅專用發(fā)票可以抵扣.

根據(jù)財政部、國家稅務總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號文件.

可以憑取得的增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額的必須是增值稅一般納稅人.

一般納稅人所取得的專用發(fā)票并不是都可以抵扣的,用于按規(guī)定列舉的不得抵扣的情形的,不可以抵扣,否則可以抵扣.比如:

租入的門面是專門經(jīng)營銷售農(nóng)藥、種子種苗等免稅項目的,不可以抵扣;但同時兼營工具、漁具等應稅貨物的,則可以抵扣.

租入的住房用于職工住宿、娛樂的不可以抵扣,但用作倉庫、辦公場所的可以抵扣.

租入的廠房用于專門生產(chǎn)免稅產(chǎn)品、簡易計算方法項目的不可以抵扣,但兼營應稅項目的可以抵扣,等等.

房屋租金取得專票,首先要判斷是否屬于增值稅納稅義務范圍;其次,依據(jù)現(xiàn)有36號文規(guī)定,可以全額抵扣.

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