房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算

房地產(chǎn)企業(yè)的土增稅是采取先預(yù)交后清繳的方式進行的:

1.先計算扣除數(shù)(包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除)

2.計算收入

3.收入減扣除數(shù)=增值額

4.增值額/扣除數(shù)=增值率

5.按稅率計算稅額

基本步驟是這樣的,詳細內(nèi)容如下:

計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的"增值額"為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額.

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入.

計算增值額的扣除項目:

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)開發(fā)土地的成本、費用;

(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目.

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率:

增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%.

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%.

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%.

增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%.

上面所列四級超率累進稅率,每級"增值額未超過扣除項目金額"的比例,均包括本比例數(shù).

納稅人計算土地增值稅時,也可用下列簡便算法:

計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算,具體公式如下:

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù).

房地產(chǎn)土地增值稅的計算如何處理?

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)規(guī)定,在具體計算增值額時,要區(qū)分以下幾種情況進行處理:

第一,對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后,未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.這樣規(guī)定的目的主要是抑制"炒"買"炒"賣地皮的行為.顯然,這種情況沒有規(guī)定加計扣除項目.

第二,對取得土地使用權(quán)后投入資金,將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用、開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.這樣規(guī)定,是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā).需要納稅人注意的是,這種情況雖然可以加計扣除,但在計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計扣除項目時,僅是對開發(fā)成本加計扣除,對土地成本價款不加計扣除.

第三,對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的,在計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,并允許加計20%的扣除.這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報,以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性.需要納稅人注意的是,在計算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計扣除項目時,不僅允許對開發(fā)成本加計扣除,對土地成本價款也允許加計扣除.

第四,轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,在計算其增值額時,允許扣除由稅務(wù)機關(guān)參照評估價格確定的扣除項目金額(即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值),以及在轉(zhuǎn)讓時繳納的有關(guān)稅金.這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額,不盡合理.而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響,比較合理.從中也可以看出,這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計扣除.

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