土地增值稅成本分?jǐn)傇瓌t

僅廣州政策進(jìn)行探討熱點(diǎn)問(wèn)題及相關(guān)的成本分?jǐn)偡治觥?/span>

1、道路、綠化用地問(wèn)題

道路、綠化用地-收益對(duì)象為各分期項(xiàng)目，則可能涉及到成本分?jǐn)倖?wèn)題。

分期項(xiàng)目中存在道路、綠化用地需注意控制清算時(shí)點(diǎn)。其他可分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本同時(shí)也需注意這點(diǎn)。

例舉：某房企分四期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一期項(xiàng)目已售完，二期開(kāi)始預(yù)售，三、四期未達(dá)到預(yù)售條件，四期項(xiàng)目紅線內(nèi)中存在道路及綠化用地，一期項(xiàng)目面臨清算，但是道路及綠化用地尚未施工完畢，如何分?jǐn)?？?huì)對(duì)以后三期項(xiàng)目未來(lái)的土地增值稅清算造成什么影響？

目前廣州發(fā)布的穗地稅函[2014]175號(hào)文規(guī)定：

在部分分期項(xiàng)目已完成清算后發(fā)生的，但屬于全體項(xiàng)目共同受益的公共配套設(shè)施費(fèi)，只在未完成清算的分期項(xiàng)目之間計(jì)算分?jǐn)偅淹瓿汕逅愕姆制陧?xiàng)目不再參與分?jǐn)偂?/span>

就是說(shuō)，由于道路及綠化尚未施工完畢，一期項(xiàng)目又需清算，那么道路及綠化工程成本只能在二、三、四期里分?jǐn)偅缫黄谑瞧胀ㄗ≌?xiàng)目，增值率為21%，那么很有可能因這部成本不能分?jǐn)?，造成不能享受免稅政策，這對(duì)企業(yè)的損失是巨大的。

當(dāng)然如果一期項(xiàng)目是非普通住宅項(xiàng)目，二、三、四期項(xiàng)目存在普通住宅項(xiàng)目，我們的選擇方法又不同。當(dāng)然就廣州目前的情況而言，普通住宅項(xiàng)目項(xiàng)目基本不可能低于20%，我們基本成本分?jǐn)偹悸房梢赃x擇那邊項(xiàng)目的增值額高就往那邊傾斜，當(dāng)然規(guī)劃時(shí)注意結(jié)合政策規(guī)定，不能一味蠻干。

所以分期項(xiàng)目的共同成本分?jǐn)?，我們要特別注意它的分?jǐn)偡椒ㄟx擇，要提前進(jìn)行測(cè)算，如何分?jǐn)?，是否可行?/span>

2、地下車庫(kù)成本成本分?jǐn)倖?wèn)題

在國(guó)家稅務(wù)總局2016年7月7日發(fā)布稅總函〔2016〕309號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》中發(fā)布最新的土地增值稅清算納稅申報(bào)表中的填表說(shuō)明第16點(diǎn)“表中每欄按照“普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)”分別填寫(xiě)”。

即土地增值稅清算目前應(yīng)按照“三分法”清算，而非以前的“兩分法”。

目前車庫(kù)與商鋪、商業(yè)用房一并歸類為“其他類型房產(chǎn)”。

地下車庫(kù)的土地成本分?jǐn)偸紫刃枰Y(jié)合土地出讓合同進(jìn)行分析，地下部分是否繳納土地出讓金，如果沒(méi)有明確地下部分不繳納土地出讓金，則地下部分需分?jǐn)偼恋爻杀?，如果明確了不繳納土地出讓金，則地下部分不需要分?jǐn)偼恋爻杀尽?/span>

具體我們可以參考廣州市2016年發(fā)布的穂地稅函〔2016〕188號(hào)文規(guī)定。

“二、納稅人轉(zhuǎn)讓車位的土地增值稅相關(guān)問(wèn)題處理

（一）對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同明確約定地下部分不繳納土地出讓金,或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的,在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí),應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十一條規(guī)定,土地出讓金直接歸集到對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象（地上部分或地下部分）,不作為項(xiàng)目的共同土地成本進(jìn)行分?jǐn)??！?/span>

如果地下車庫(kù)參與分配土地成本，主要注意以下地下車庫(kù)的“另共有面積”分?jǐn)倖?wèn)題。

“另共有面積”-主要涉及土地成本及建安成本的分?jǐn)偂?/span>

穂地稅函〔2016〕188號(hào)

人防地下車庫(kù)、機(jī)械車位的建筑面積按《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋面積測(cè)量成果報(bào)告書(shū)》記載的“套內(nèi)建筑面積”加上分?jǐn)偟摹傲砉灿忻娣e”確定?！?/span>

另共有面積”的分?jǐn)傇瓌t按照《房屋面積測(cè)量成果報(bào)告書(shū)》注明的人防地下車庫(kù)或機(jī)械車位的“套內(nèi)建筑面積”之和占該層所有車位“套內(nèi)建筑面積”之和的比例確定。

因每個(gè)車位套內(nèi)面積一般為10-15平方；如加上“另共有面積”則建筑面積可能增加到35-40平方，如土地出讓合同沒(méi)有明確地下部分不繳納土地出讓金，那么地下車位需分?jǐn)偼恋爻杀?，“另共有面積”的增加，會(huì)造成地下車位多分?jǐn)?/span>2到3倍的土地成本。

相對(duì)地，也會(huì)減少普通住宅、非普通住宅方面的土地成本，提高了普通住宅和非普通住宅的增值率。

當(dāng)然，如果在確定普通住宅不可能享受免稅政策的前提下，其他類型房產(chǎn)的增值額較高，車位多分?jǐn)偟耐恋爻杀?，也可以拉低其他類型房產(chǎn)的增值率，總體土地增值稅稅負(fù)也有可能下降。所以“另共有面積”的增加，不一定就會(huì)帶來(lái)不好的影響，實(shí)際效果怎么樣，有待于結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行土地增值稅預(yù)清算才知道。

人防車庫(kù)成本能否在土地增值稅清算中扣除？

根據(jù)穂地稅函〔2016〕188號(hào)規(guī)定：

人防車庫(kù)可確權(quán)的，計(jì)入可售面積，作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理；

未確權(quán)的，無(wú)償移交給業(yè)主、政府部門，需提供相關(guān)證明，成本可扣除；

不確權(quán)不移交的，則成本費(fèi)用不可扣除。

如地下人防車庫(kù)參與土地出讓金分配，則其成本、費(fèi)用里主要包括了土地成本及其他相關(guān)開(kāi)發(fā)成本，在不確權(quán)不移交的情況下，土地增值稅清算中不能扣除，不能拉低商鋪業(yè)態(tài)產(chǎn)品清算增值額，將會(huì)加重項(xiàng)目的土地增值稅稅負(fù)。

3、裝修成本分?jǐn)倖?wèn)題

前面的熱點(diǎn)問(wèn)題主要結(jié)合了按占地或按建筑面積來(lái)講如何更好地選擇分?jǐn)偡椒?，那么裝修成本應(yīng)結(jié)合哪種分配方法來(lái)分?jǐn)偝杀咀鳛樽顑?yōu)選擇方案呢？

目前基本所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都是帶裝修，如果裝修成本是按項(xiàng)目總可售面積在整體項(xiàng)目里所有類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品里進(jìn)行分?jǐn)?，大家覺(jué)得有沒(méi)有問(wèn)題？

熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的朋友應(yīng)該會(huì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。車位分?jǐn)偭搜b修成本，甚至如果存在其他不帶裝修的房產(chǎn)也分?jǐn)偭搜b修成本。

舉例：某房開(kāi)公司同一清算單位類，普通住宅增值率24%，非普通住宅增值率22%,其他類型房產(chǎn)40%，僅住宅帶裝修，其他類型房產(chǎn)不帶裝修，裝修成本按項(xiàng)目可售總建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>

從上面的例子中，可知道不帶裝修的其他類型房產(chǎn)參與了裝修成本的分配，相對(duì)應(yīng)的普通住宅和非普通住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品減少了可扣除的裝修成本。如先按受益原則，將裝修成本先全部歸集于住宅類業(yè)態(tài)產(chǎn)品，再按普通住宅和非普通住宅的可售建筑面積比例進(jìn)行各自分?jǐn)?，不就有利于降低普通住宅增值率，從而有希望享受免稅政策嗎?/span>

受益原則分?jǐn)偡椒ㄊ且豁?xiàng)很重要、可廣泛靈活運(yùn)用的成本分?jǐn)偡椒ā?/span>

前面我們僅就占地面積和建筑面積比例分?jǐn)偡椒ǖ恼哌M(jìn)行分析，這兩種方法的選擇可能還存在一定的限制性條件，但受益原則分?jǐn)偡椒ɑ旧鲜菦](méi)有限制的，只要你能準(zhǔn)確歸集成本。

可以參考穗地稅函[2014]175號(hào)：五、關(guān)于扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偟膯?wèn)題

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目土地及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本能按照清算單位或房地產(chǎn)類型核算并準(zhǔn)確歸集的，清算時(shí)按照清算單位或房地產(chǎn)類型直接歸集。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目土地及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不能按清算單位或房地產(chǎn)類型核算并準(zhǔn)確歸集的，按照以下方法分?jǐn)傆?jì)算扣除項(xiàng)目金額。

成本分?jǐn)偯娣e數(shù)據(jù)來(lái)源

在選擇成本分?jǐn)偡椒ㄖ校覀冇?jì)算成本分?jǐn)偙壤闹匾罁?jù)是項(xiàng)目的面積數(shù)據(jù)指標(biāo)，面積數(shù)據(jù)指標(biāo)的變動(dòng)導(dǎo)致分?jǐn)偙壤淖儎?dòng)，最終會(huì)導(dǎo)致整體項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)果有所差異。

所以如何正確選擇面積數(shù)據(jù)來(lái)源對(duì)于我們的土地增值稅預(yù)清算和清算工作是否重要。目前主要介紹以下兩項(xiàng)重要的面積數(shù)據(jù)來(lái)源：

1、修建性詳細(xì)規(guī)劃圖及相關(guān)規(guī)劃文件

修建性詳細(xì)規(guī)劃圖是整體項(xiàng)目規(guī)劃最完整最直觀的數(shù)據(jù)來(lái)源，是整體項(xiàng)目的平面規(guī)劃圖，有整體項(xiàng)目各方面的面積數(shù)據(jù)，是未取得最終房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告前重要的預(yù)清算工作計(jì)算依據(jù)。

同時(shí)我們也可以從“修詳規(guī)”中注意觀察一些重要信息，例如是否存在紅線外成本支出、紅線內(nèi)是否存在多個(gè)項(xiàng)目或多個(gè)分期項(xiàng)目，是否存在應(yīng)分配的跨項(xiàng)目或跨期公共配套成本支出等等。

2、房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告

房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告系由當(dāng)?shù)胤抗芩鼍叩臏y(cè)繪報(bào)告，也是稅局認(rèn)定的土地增值稅清算建筑面積數(shù)據(jù)來(lái)源，包含了清算單位內(nèi)不同類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的面積數(shù)據(jù)，主要關(guān)注的是其中普通住宅、非普通住宅、商業(yè)、地下車庫(kù)及公共配套設(shè)施建筑面積數(shù)據(jù)。

房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告包含了清算單位內(nèi)各類型房產(chǎn)或公共配套設(shè)施的建筑面積數(shù)據(jù)，系土地增值稅清算面積數(shù)據(jù)來(lái)源；修建性詳細(xì)規(guī)劃圖及相關(guān)規(guī)劃文件則是針對(duì)整體項(xiàng)目從總體到局部各方面規(guī)劃面積數(shù)據(jù)的直觀數(shù)據(jù)來(lái)源，對(duì)于整體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)情況了解和掌握十分重要，為土地增值稅預(yù)清算面積數(shù)據(jù)來(lái)源。

本文主要給大家分析下了土地增值稅成本分?jǐn)傇瓌t、成本分?jǐn)偯娣e數(shù)據(jù)來(lái)源等問(wèn)題，會(huì)計(jì)學(xué)堂小編告訴大家，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。