土增稅清算時所得稅怎么計算

各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)

企業(yè)所得稅的征收方式,分為兩種,一是查賬征收,另一是核定征收.

1.查賬征收:應(yīng)交企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額*適用稅率計算繳納.

應(yīng)納稅所得額=收入-成本(費用)-稅金+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出+(-)納稅調(diào)整額.

2.核定征收:應(yīng)交企業(yè)所得稅=應(yīng)稅收入額*所得率*適用稅率.

按照現(xiàn)行《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的規(guī)定.企業(yè)所得稅稅率為25%,符合條件的小型微利企業(yè),經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn),企業(yè)所得稅稅率減按20%.

限制是怎么放寬的

為解決土增稅不能充分扣除,導(dǎo)致納稅人多交所得稅的問題,早在2010年,《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2010年第29號,以下簡稱29號公告),就規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算后,在向稅務(wù)機關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時,如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損,可以將清算繳納的土增稅,平攤到以往年度扣除,以往年度因多扣除土增稅多交的稅款,可以申請退還.

但29號公告的條件比較苛刻,只有在清算后注銷時,才可以退所得稅,但是有些房地產(chǎn)企業(yè),清算后,并不注銷,導(dǎo)致無法退稅.81號公告,取消了注銷才可以退稅的限制,只要清算時繳納土增稅,當(dāng)年的應(yīng)納稅所得出現(xiàn)負(fù)數(shù),且沒有后續(xù)開發(fā)項目的,就可以申請退稅.

所以,申請退所得稅的條件,不再是企業(yè)注銷時,而是只要虧損且沒有后續(xù)開發(fā)項目,可以彌補虧損,就可以申請退稅.

申請退稅的計算方法

申請應(yīng)退還的所得數(shù),按照以下步驟和方法計算:

(一)計算每年可以扣除的土增稅

該項目繳納的土地增值稅總額,應(yīng)按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例,在項目開發(fā)各年度進行分?jǐn)?具體按以下公式計算:

各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)

銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入.

(二)重新計算每年的所得稅

按照以下步驟:

1、計算補充扣除的土增稅

該項目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?減去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后,余額屬于當(dāng)年應(yīng)補充扣除的土地增值稅.

2、調(diào)整所得額,計算退稅額

企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額,并按規(guī)定計算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款.

3、不足退稅,虧損結(jié)轉(zhuǎn)

當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的,則就形成虧損,應(yīng)把虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn),并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額.

(三)不一定每年都退稅

按照上述方法進行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后,導(dǎo)致相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的,應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅.

(四)累積退稅額不得超過已納稅額

企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額,不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅;超過部分作為項目清算年度產(chǎn)生的虧損,向以后年度結(jié)轉(zhuǎn).

申請退稅提供的資料

企業(yè)在申請退稅時,應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提供說明材料,應(yīng)包括如下內(nèi)容:

應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計算過程;

計算過程應(yīng)包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率;

是否存在后續(xù)開發(fā)項目等情況.

執(zhí)行時間及追溯適用

81號公告自發(fā)布之日---2016年12月9日起施行,發(fā)布之日前,企業(yè)凡已經(jīng)對土地增值稅進行清算且沒有后續(xù)開發(fā)項目的,仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導(dǎo)致的虧損,可以按照81號公告規(guī)定的方法,計算多繳企業(yè)所得稅稅款,并申請退稅.

附件:國家稅務(wù)總局公告2016年第81號的案例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項目,2016年10月項目全部竣工并銷售完畢,12月進行土地增值稅清算,整個項目共繳納土地增值稅1100萬元,其中2014年-2016年預(yù)繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元;2016年清算后補繳土地增值稅500萬元.2014年-2016年實現(xiàn)的項目銷售收入分別為12000萬元、15000、3000萬元,繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元.該企業(yè)2016年度匯算清繳出現(xiàn)虧損,應(yīng)納稅所得額為-400萬元. 企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項目,擬申請退稅.

最后,小編提醒各位,土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算.以上就是小編整理的土增稅清算時所得稅怎么計算的相關(guān)知識,如果大家對此還有其他的疑問,可以在線向我們專業(yè)會計學(xué)堂老師提問.