房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象如何確定?

開發(fā)產(chǎn)品能夠對外經(jīng)營銷售的,要作為獨立的計稅成本對象進行成本核算;不能對外經(jīng)營銷售的,要先作為過渡性成本對象進行歸集,然后再將其相關成本攤入能夠對外經(jīng)營銷售的成本對象.

分類歸集原則.對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目,要作為一個成本對象進行核算.但企業(yè)單獨建造的停車場所,應作為成本 對象單獨核算;利用地下基礎設施形成的停車場所,作為公共配套設施進行處理.

功能區(qū)分原則.開發(fā)項目某組成部分相對獨立,且具有不同使用功能時,要作為獨立的成本對象進行核算.

定價差異原則.開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同而導致其預期售價存在較大差異的,要分別作為成本對象進行核算.

成本差異原則.開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的,要分別作為成本對象進行核算.

權益區(qū)分原則.開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的,要結合上述原則分別劃分成本對象進行核算.

需要注意的是,成本對象一般在項目開工之前確定,并報主管稅務機關備案,上述的6項確定原則要靈活掌握,針對具體開發(fā)產(chǎn)品的特點確定既便于建設管理,又便于歸集、分配成本費用的成本對象.同時,成本對象一經(jīng)確定便不得隨意變更,如確需改動的,必須先征得主管稅務機關的同意.

房地產(chǎn)企業(yè)如何確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本關乎企業(yè)經(jīng)營成果的準確核算和企業(yè)所得稅、土地增值稅的正確繳納.而企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的計算首要的問題就是確定成本核算對象.

一、成本核算對象的定義

會計上,成本核算對象是指為計算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費用歸集和分配的范圍.

稅務上,根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第二十六條規(guī)定,成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目.

從上述概念界定可以看出,會計和稅收政策對于成本對象的定義基本一致.

二、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本

會計上,《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)》第三條規(guī)定,產(chǎn)品成本是指企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的材料費用、職工薪酬等,以及不能直接計入而按一定標準分配計入的各種間接費用.它是普遍意義上的產(chǎn)品成本概念,對房地產(chǎn)企業(yè)來說,其開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品的各項費用支出.

稅務上,國稅發(fā)[2009]31號第二十六條規(guī)定,開發(fā)產(chǎn)品計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn))過程中發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用.

可見,稅收政策規(guī)定的計稅成本中,要求發(fā)生的各項費用必須按照稅收規(guī)定進行核算與計量.因此,會計上房地產(chǎn)企業(yè)進行成本核算時要盡量按照稅收規(guī)定的要求進行,以避免稅會差異調整.例如,根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定,以下幾項預提(應付)費用可以計入計稅成本:出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預提,但最高不得超過合同總金額的10%;公共配套設施尚未建造或尚未完工的,可按預算造價合理預提建造費用;應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提.在進行會計核算時,對符合上述三項規(guī)定的相關費用支出通過"預提費用"進行計量與確認,計入開發(fā)產(chǎn)品成本,這樣會計的開發(fā)產(chǎn)品成本與計稅成本完全一致,避免了稅會調整,簡化了會計核算工作量.

三、成本核算對象的確定原則

《財政部關于印發(fā)<企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)>的通知》(財會[2013]17號)第十三條規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品成本核算對象,一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象.

國稅發(fā)[2009]31號文件第二十六條規(guī)定了計稅成本對象的6個確定原則:可否銷售原則、分類歸集原則、成本差異原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則和權益區(qū)分原則.

可見,會計上的規(guī)定比較寬泛,稅收政策的規(guī)定比較具體,對企業(yè)確定成本對象具有很好的指導作用.因此,應將稅收政策貫穿于企業(yè)成本核算,使稅法與會計核算融合銜接.在進行成本對象的確定上,按照國稅發(fā)[2009]31號第二十六條的規(guī)定,參照以下具體原則劃分成本對象.

1、可否銷售原則.開發(fā)產(chǎn)品能夠對外經(jīng)營銷售的,應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算;不能對外經(jīng)營銷售的,可先作為過渡性成本對象進行歸集,然后再將其相關成本攤入能夠對外經(jīng)營銷售的成本對象.

例如,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的配套設施,分為盈利性的和非營利性的兩種.非營利性的配套設施不能對外銷售,在劃分成本對象時,應將其作為過渡性成本對象單獨對其成本進行歸集,然后按建筑面積法,按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象.

2、分類歸集原則.對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目,可作為一個成本對象進行核算.

例如,某房地產(chǎn)企業(yè)在A地塊同時開發(fā)商品房,1-3號樓為6層;4-7號樓為12層;8-12號樓為22層,則可以將1-3號樓劃分為一個成本對象;4-7號樓為一個成本對象;8-12號樓為一個成本對象.

3、功能區(qū)分原則.開發(fā)項目某組成部分相對獨立,且具有不同使用功能時,可以作為獨立的成本對象進行核算.

例如,某房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)區(qū)內需要開發(fā)商品房、出租房、周轉房、以及配套設施等不同類型的房屋.這些建筑物,由于具有不同的使用功能,應分別確定為不同的成本對象進行核算.

4、定價差異原則.開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的,應分別作為成本對象進行核算.

例如,某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的1號樓,共20層,1-2層為商業(yè)用房;3-20層為住宅.由于商業(yè)用房的定價與住宅有很大差異,1-2層的商業(yè)用房可以作為一個成本對象;3-20層的住宅可以作為一個成本對象.

5、成本差異原則.開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的,要分別作為成本對象進行核算.

例如,某房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)普通住宅和別墅,由于普通住宅和別墅的成本有較大差異,要分別作為成本對象進行核算.

6、權益區(qū)分原則.開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的,應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算.

例如,某房地產(chǎn)企業(yè)與其他企事業(yè)單位合作開發(fā)房屋,同時又為其他企事業(yè)單位代建房屋,由于房地產(chǎn)的權屬不同,應當分別確定為成本對象進行核算.

四、確定成本核算對象的方法

根據(jù)以上成本核算對象確定原則,房地產(chǎn)企業(yè)應結合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、開發(fā)產(chǎn)品處理方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、施工隊伍等因素和管理需要等實際情況,確定具休成本核算對象.具體確定方法如下:

1、單體開發(fā)項目、一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算的單項開發(fā)工程為成本核算對象.

2、成片分期開發(fā)的項目,可以以各期為成本核算對象.

3、在同一開發(fā)地點、結構類型相同、開竣工時間相近一由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目,可以合并為一個成本核算對象.

4、開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結合項目特點和成本管理的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象.

5、同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的,在按期劃分成本核算對象的基礎上,還應按功能劃分成本核算對象.

6、同一分期有高層、多層、復式等不同結構類型的,還應按結構類型劃分成本核算對象.

7、獨立編制設計概算或施工圖預算的配套設施,不論其支出是否攤入房屋等開發(fā)產(chǎn)品成本,均應單獨作為成本核算對象.

8、只為一個單體開發(fā)項目服務的、應攤入開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施,可以不單獨作為成本核算對象,發(fā)生的開發(fā)費用直接計入單體開發(fā)項目的成本.(備注:此部分參閱了蔡昌的觀點)

五、成本對象的管理要求

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告 》(國家稅務總局公告2014年第35號)的規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)應按照以下的要求做好成本對象的管理.

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象,并就確定原則、依據(jù),共同成本分配原則、方法,以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告,在開發(fā)產(chǎn)品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時,隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務機關后,不得隨意調整或相互混淆.如確需調整成本對象的,應就調整的原因、依據(jù)和調整前后成本變化情況等出具專項報告,在調整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關.

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應建立健全成本對象管理制度,合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象,及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料,以備稅務機關檢查.

3、對資料不完整、不規(guī)范的,應及時補齊、調整、修正.

4、對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的,可能導致主管稅務機關進行合理調整.

5、對成本對象確定情況異常的,容易被主管稅務機關列入專項稽查或稅務檢查.

6、不如實出具專項報告或不出具專項報告的,主管稅務機關將按稅收征管法的相關規(guī)定進行處理或處罰.

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象如何確定?上文介紹了可否銷售，分類歸集，功能區(qū)分，定價差異，成本差異，權益區(qū)分等六大原則，更多行業(yè)的會計疑問，歡迎點擊窗口咨詢在線老師答疑！