施工企業(yè)土地增值稅的計(jì)算

計(jì)算邏輯與公式

土地增值稅計(jì)算的大邏輯是：

用銷(xiāo)售收入減去扣除金額，得到一個(gè)增值額，用這個(gè)增值額除以扣除金額得到一個(gè)增值比例，根據(jù)比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。

土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。

具體計(jì)算公式如下：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

適用稅率如下：

舉個(gè)特別簡(jiǎn)單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（一般來(lái)說(shuō)，就是銷(xiāo)售收入）是10億，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額是6億元，那么：

增值額=10億-6億=4億；

增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%

這個(gè)比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應(yīng)繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項(xiàng)目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億

施工企業(yè)扣除項(xiàng)目金額包括哪些？

（1）取得土地使用權(quán)支付金額（以下簡(jiǎn)稱(chēng)A）：即土地出讓金、補(bǔ)繳地價(jià)款、契稅；

（特別注意：在計(jì)算增值稅及附加的時(shí)候，契稅不能抵扣，而在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候，則可以抵扣。）

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)B）：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)C）：指的是銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按A、B的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按A、B的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

看起來(lái)有點(diǎn)復(fù)雜，對(duì)投資人員來(lái)說(shuō)，也別管利息有沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)證明了，直接按照計(jì)算扣除就行了，公式是C=（A B）*10%

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)D）：“營(yíng)改增”后指的就是增值稅附加

特別注意，這里抵扣的稅金是增值稅附加，就是城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等是值稅本身。這里很容易錯(cuò)。

（5）加計(jì)20%扣除（以下簡(jiǎn)稱(chēng)E）： E=（A B）*20%

3“營(yíng)改增”以后計(jì)算土地增值稅時(shí)，每項(xiàng)都不含增值稅

聽(tīng)標(biāo)題都暈了，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是這個(gè)意思：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷(xiāo)項(xiàng)稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷(xiāo)售收入（含稅）-銷(xiāo)項(xiàng)稅

回憶一下入門(mén)篇（九）增值稅的計(jì)算公式：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷(xiāo)售收入-（銷(xiāo)售收入-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/1.1*0.1

這樣就把銷(xiāo)項(xiàng)稅扣除了。

扣除項(xiàng)目金額：全部都要去掉進(jìn)項(xiàng)稅

具體計(jì)算的時(shí)候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項(xiàng)的銷(xiāo)項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會(huì)舉個(gè)例子。）

4一分法 VS. 二分法 VS. 三分法

首先，土地增值稅是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期為單位清算。

那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？

有三種方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分為：普通住宅，其它

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

整體上來(lái)說(shuō)，其實(shí)土地增值稅的計(jì)算方式在全國(guó)來(lái)說(shuō)都是一樣的，但是落到實(shí)際操作中各地的具體算法又不盡相同。在上文中小編老師針對(duì)施工企業(yè)土地增值稅的計(jì)算進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，其中也包含了各種算法的計(jì)算。小編老師認(rèn)為大家看完后肯定有了自己的理解，如果有什么不懂的地方，那就來(lái)會(huì)計(jì)學(xué)堂網(wǎng)提問(wèn)吧！