房地產(chǎn)項目預(yù)交的企業(yè)所得稅匯算清繳

（一）關(guān)于每季度預(yù)交。根據(jù)國稅函[2008]299號文，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。

（二）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品何時為完工計交所得稅。根據(jù)國稅函[2010]201號文，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

（三）關(guān)于收入。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。財政部《關(guān)于施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)制度》（財發(fā)[2003]55號）第六十二條明確：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位簽證后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。

（四）關(guān)于成本、費用扣除的稅務(wù)處理。企業(yè)在進(jìn)行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本?；I辦期業(yè)務(wù)招待費等費用稅前扣除問題，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條和第四十四條規(guī)定，企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，可以按企業(yè)當(dāng)年收入情況計算確定扣除限額。但是，對于在籌辦期間沒有取得收入的企業(yè)發(fā)生的上述費用如何進(jìn)行稅前扣除，未作具體規(guī)定。考慮到以上費用屬于籌辦費范疇，《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》明確，企業(yè)籌辦期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費直接按實際發(fā)生額的60%、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費按實際發(fā)生額，計入籌辦費，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規(guī)定的籌辦費稅務(wù)處理辦法進(jìn)行稅前扣除。

（五）可以預(yù)提（應(yīng)付）的成本費用。包括：（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在有相關(guān)合同、協(xié)議或其他證明資料的前提下，可以預(yù)提合同總金額的10%，計入成本對象的開發(fā)成本中。（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可以按照預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。該公共配套設(shè)施必須符合在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專項基金。

（六）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施。企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，若屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費準(zhǔn)予扣除。若屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

（七）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本。其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（八）關(guān)于停車場核算。國稅發(fā)[2009]31號第三十三條規(guī)定：企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以前預(yù)繳所得稅今年清算怎么辦？

匯算清繳后，企業(yè)全年的應(yīng)納企業(yè)所得稅金額少于預(yù)繳的稅額，可以向稅局申請退回多交的企業(yè)所得稅。

1、所得稅屬于季度預(yù)繳，年終匯算清繳，多退少補(bǔ)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅也是在年終匯算清繳的，而不是在開發(fā)項目完工時進(jìn)行所得稅清算的。你單位完工的樓盤，可以進(jìn)行收入、成本的結(jié)轉(zhuǎn)，按照結(jié)轉(zhuǎn)后的利潤預(yù)繳所得稅。

3、計算預(yù)交所得稅時，對單位以前年度的虧損可以先進(jìn)行彌補(bǔ)，按彌補(bǔ)后的利潤計算繳納所得稅。

整體來說，房地產(chǎn)項目預(yù)交的企業(yè)所得稅匯算清繳在年底清算時，可以根據(jù)當(dāng)初預(yù)交的企業(yè)所得稅額進(jìn)行清算，如果多交了可以申請退稅，如果少交了那就進(jìn)行補(bǔ)繳就可以了！這個問題其實并不是很復(fù)雜，首次遇到的同學(xué)不明白的可以看看上文資料。在會計學(xué)堂網(wǎng)上還有很多關(guān)于匯算清繳的資料，有興趣的同學(xué)可以來看看。