房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理辦法

一、首先房地產(chǎn)公司開發(fā)項目所得稅的管理主要分為兩塊：

　　1、商品房銷售部分：這部分的納稅人才是房地產(chǎn)公司

　　2、建設安裝工程部分：這部分的納稅人是工程承包方

　　二、稅務部門對所得稅的管理：

　　1、如果帳目健全，核算真實的話可以申請查帳征收，而查帳征收中就有一個預征的概念，就是納稅人每月或者是每季度根據(jù)利潤自己計算出稅款預先申報繳納，然后年末稅務部門再查帳匯算清繳，多退少補。

　　2、如果沒有帳目或者帳目不健全不真實的話，那么稅務部門就會采用核定征收，

　　核定征收也分兩種，一種是核定應稅所得率征收，一種是定額征收。而房地產(chǎn)業(yè)一般都是實行核定應稅所得率征收，什么意思呢？就是稅務部門會根據(jù)行業(yè)不同、營業(yè)額高低制訂出各行各業(yè)的大概成本利潤率（稅務部門叫做應稅所的率），房地產(chǎn)業(yè)應該是10%-12%左右，建筑業(yè)應該是6%-8%左右，而企業(yè)所得稅稅率是25%，那么10%-12%*25%就等于房地產(chǎn)業(yè)稅率是2.5%-3%，建筑業(yè)稅率是1.5%-2%左右，這種管理方式近似于營業(yè)稅的管理，就是不會管你利潤的高低，收入是多少，一律按收入附征，其納稅時間是當月稅款次月15日前申報繳納。

　　3、幾個特殊規(guī)定：其一，對于建筑業(yè)的收入實現(xiàn)時間確認比較特殊，由于工程項目清算時間跨度長，工程期內(nèi)工程款的支付一般都是采取的預支、借款等形式，所以稅務部門規(guī)定不管支付的工程款是暫借還是預支都視同收入實現(xiàn)

　　其二，房地產(chǎn)業(yè)收入確認的特殊規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)商收取的一切費用都算收入，包括代辦證件費用、代收的物業(yè)管理費裝修水電費等雜費

　　其三，對經(jīng)濟適用房、普通住宅有特殊優(yōu)惠政策，如有需要了解私下再談。

　　其四，現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策是國家對于經(jīng)濟危機所出臺的臨時優(yōu)惠政策，并不會長久，所以不要拿現(xiàn)在的政策指導以后的經(jīng)營。

　　三、企業(yè)對企業(yè)所得稅的財務處理：

　　1、查帳征收方式下的財務處理：

　　a、預交所得稅：

　　計提：

　　借 所得稅費用

　　貸 應交稅費——應交所得稅

　　繳納：

　　借 應交稅費——應交所得稅

　　貸 銀行存款

　　結轉：

　　借：本年利潤

　　貸：所得稅費用

　　b、匯算清繳：

　　如果預交數(shù)大于匯算清繳計算出來的應繳數(shù)，一般情況下，稅務機關為了減少稅金退庫的麻煩，實務中，大多將多預繳的上年度企業(yè)所得稅抵繳下一年度應繳納的稅款。這種情況下，企業(yè)的會計處理為：

　　借：其他應收款——所得稅退稅款

　　貸：以前年度損益調(diào)整——所得稅費用

　　如果預交數(shù)小于匯算清繳計算出來的應繳數(shù)會計處理同a

　　2、核定征收下企業(yè)所得稅一般不進行匯算清繳，其他會計處理同a

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理的幾個誤區(qū)：

　　1、核定征收所得稅的管理方式下是不是把建安合同壓低，建安部分的稅款就會少交？是的，建安合同低建安稅收的確會少交，但是房地產(chǎn)中有土地增值稅會相應提高，得不償失。

2、隱瞞銷售收入是否減少稅收？是，但是開具發(fā)票會響應減少，即使購房人現(xiàn)在無所謂，但在二次交易需要發(fā)票抵扣時就會出現(xiàn)麻煩，遲早會暴光。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售收入預繳所得稅具體怎么計算？

《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

計算公式： (未完工的收入*15%+利潤總額)*25%

如果預計銷售1616.4萬元，暫不考慮本年利潤總額： 應交所得稅=(1616.4*15%)*25%=60.615萬元。

一般來說企業(yè)所得稅都是按照季度或者月度、年度匯算的形式進行繳納的，有觀點認為兩種觀點都是可以的，至于這兩種觀點的繳納方式在會計學堂網(wǎng)還有很多資料，感興趣的同學可以來會計學堂網(wǎng)咨詢，一定會有幫助的。