房屋出租合同中免收租金條款的稅務(wù)處理

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào)) 第二條規(guī)定：“對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。”第三條規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)”

根據(jù)以上法律規(guī)定，如果出租人存在免費(fèi)收取租金而出租房屋的情況，務(wù)必在免收租金期間按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。因此，實(shí)踐中，當(dāng)出租人與承租人簽訂了免收租金條款的經(jīng)營(yíng)性租賃合同的情況下，根據(jù)“合同與稅務(wù)處理相匹配”的原理，依據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號(hào))第二條規(guī)定在免收租金期間，出租人必須按照照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

免租期的租金如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，租金收入是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國(guó)稅函「2010」79號(hào)）規(guī)定，租賃合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租賃期內(nèi)，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

根據(jù)上述規(guī)定：

（1）預(yù)收租金收入不能完全按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，稅收與會(huì)計(jì)確認(rèn)收入會(huì)產(chǎn)生時(shí)間性差異，企業(yè)預(yù)收的租金收入當(dāng)年應(yīng)作納稅調(diào)增處理，計(jì)入預(yù)收當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額，計(jì)征企業(yè)所得稅。

（2）國(guó)稅函「2010」79號(hào)對(duì)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定的補(bǔ)充修改，意味著企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入可以在租賃期內(nèi)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。但出租人分期均勻確認(rèn)租金收入必須同時(shí)具備兩個(gè)條件：

一是合同或協(xié)議規(guī)定租賃期限為跨年度。

二是租金為提前一次性支付。

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