房企分立分割土地繳土地增值稅嗎 

公司分立中，土地的分割是否需要繳納土地增值稅？

《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）規(guī)定，分立是指一家企業(yè)（以下稱為被分立企業(yè)）將部分或全部資產(chǎn)分離轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)存或新設(shè)的企業(yè)，被分立企業(yè)股東換取分立企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的依法分立。

《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答 》（青地稅函[2009]47號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。派生方、新設(shè)方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照分立前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。 

股東將持有的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。 參照上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法分立，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。但轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照分立前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計算方法

土地增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)

土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目合計

1.房地產(chǎn)企業(yè)的扣除項目包括5項，分別是：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價款和有關(guān)費(fèi)用。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，指房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用?？鄢椒ㄈQ于財務(wù)費(fèi)用中利息的處理。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除的稅金是：城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅不能單獨(dú)扣除。

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。對取得土地使用權(quán)后，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。

只有從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除20%。

加計扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%

2.土地增值稅計算步驟：

（1）確定轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)性質(zhì)及扣除項目

（2）匯集扣除項目合計=5項扣除加總

（3）計算土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目合計

（4）確定增值率=增值額/扣除項目合計，根據(jù)增值率找土地增值稅稅率

（5）計算應(yīng)納稅額=增值額*稅率-扣除項目合計*速算扣除系數(shù)

房企分立分割土地繳土地增值稅嗎？房地產(chǎn)企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。派生方、新設(shè)方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照分立前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。