房企預(yù)售收入相關(guān)稅金能否稅前扣除？

2009〕31號(hào)）第九條的規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，在計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時(shí)，能否扣除企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅？若能扣除，在哪個(gè)環(huán)節(jié)扣除？是在計(jì)算毛利額前，還是直接扣減當(dāng)期應(yīng)納稅所得額？

答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得收入，應(yīng)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)該納稅所得額。同時(shí)，企業(yè)在計(jì)算繳納當(dāng)期所得稅時(shí)，可以扣除當(dāng)期發(fā)生的期間費(fèi)用、土地增值稅等。

預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅能否稅前扣除

某房地產(chǎn)企業(yè)有開發(fā)產(chǎn)品尚未完工，2008年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入2000萬元，按照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅金及附加110萬元(2000×5.5%)。企業(yè)按照會(huì)計(jì)制度核算，2008年利潤(rùn)總額為-50萬元，其中沒有扣除已經(jīng)繳納的營業(yè)稅及及附加110萬元。該房地產(chǎn)公司對(duì)2008年企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，將預(yù)售收入2000萬元依照稅法規(guī)定的20%比例預(yù)計(jì)利潤(rùn)400萬元(2000×20%)，與當(dāng)期利潤(rùn)總額一并計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。但是，在按預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加110萬元能否從350萬元應(yīng)納稅所得額中調(diào)減扣除問題上，企業(yè)有些把握不準(zhǔn)?，F(xiàn)實(shí)中也存在不同的看法，為此，本文根據(jù)稅法規(guī)定就此做些分析。

按預(yù)售收入繳納的稅金能否扣除問題，原企業(yè)所得稅法有過專門的規(guī)定?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號(hào))第一條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。按照該文分析，預(yù)售收入預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時(shí)，允許扣除“相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加”。顯然，預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加屬于相關(guān)的扣除范圍。

2008年實(shí)施新的企業(yè)所得稅法后，稅法對(duì)此又作了規(guī)定。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》(國稅函[2008]299號(hào))第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季(或月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。由于此文沒有規(guī)定可以從預(yù)計(jì)利潤(rùn)中扣除相關(guān)的稅費(fèi)，因此，有的認(rèn)為按預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加不能從當(dāng)期利潤(rùn)額或所得額中扣除。分析國稅函[2008]299號(hào)文件，此文雖然是一個(gè)預(yù)繳所得稅的文件，不是年度所得稅匯算清繳的政策，但是按照新法所得稅匯算清繳的納稅申報(bào)表的填報(bào)規(guī)定(國稅發(fā)[2008]102號(hào)和國稅函[2008]1081號(hào))中也可以看出，按開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入預(yù)計(jì)的利潤(rùn)是不扣除“相關(guān)稅金及附加”的，而是將預(yù)計(jì)利潤(rùn)直接計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，再按規(guī)定調(diào)整應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅。

哪么，是否就意味著按預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加就不能在繳納當(dāng)期稅前扣除呢?是否應(yīng)該在預(yù)售收入轉(zhuǎn)為銷售收入以后配比扣除呢?這實(shí)際上就是一個(gè)稅金及附加是列入繳納當(dāng)期扣除還是與收入配比當(dāng)期扣除的問題，如果可以在繳納發(fā)生當(dāng)期計(jì)入營業(yè)稅金及附加，則直接計(jì)入當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額，同樣得到了稅前扣除。

關(guān)于稅金在什么期間扣除問題，企業(yè)所得稅法強(qiáng)調(diào)的是按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則處理。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用;不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。第三十一條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。因此，稅金是否屬于當(dāng)期的費(fèi)用，應(yīng)該以納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為依據(jù)判斷，即：納稅義務(wù)時(shí)間發(fā)生，則屬于發(fā)生期費(fèi)用;納稅義務(wù)時(shí)間尚未發(fā)生，則不屬于繳納當(dāng)期費(fèi)用(如預(yù)繳稅款)。

2008年之前執(zhí)行的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。2009年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。據(jù)此，我們可以得出結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照預(yù)售收入繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該繳納的稅款，不屬預(yù)繳稅款性質(zhì)，可以在繳納發(fā)生當(dāng)期計(jì)入當(dāng)期的稅金及附加，可以作為當(dāng)期利潤(rùn)總額的抵減項(xiàng)目在稅前扣除。

房企預(yù)售收入相關(guān)稅金能否稅前扣除？上文小編將相關(guān)的規(guī)定為大家介紹了，其中這個(gè)問題的答案是企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得收入，應(yīng)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)該納稅所得額。同時(shí)，企業(yè)在計(jì)算繳納當(dāng)期所得稅時(shí)，可以扣除當(dāng)期發(fā)生的期間費(fèi)用、土地增值稅等，更多相關(guān)財(cái)務(wù)資訊，敬請(qǐng)關(guān)注會(huì)計(jì)學(xué)堂的更新！