房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的納稅籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司按照各階段經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容，對(duì)其流程大致可以劃分為：

項(xiàng)目設(shè)立與項(xiàng)目公司組建；

土地使用權(quán)的取得；

房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃和審批；

項(xiàng)目工程的施工管理；

取得預(yù)售許可證后開(kāi)始銷售管理；

項(xiàng)目工程竣工；項(xiàng)目公司解散

這七個(gè)階段包括了房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資決策、設(shè)計(jì)施工、銷售和竣工清算整個(gè)過(guò)程的內(nèi)在事物發(fā)展規(guī)律和對(duì)公司的組織制度的闡述。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司決策階段的籌劃內(nèi)容

項(xiàng)目公司決策階段的內(nèi)容主要是通過(guò)投資機(jī)會(huì)的選擇、可行性研究、項(xiàng)目評(píng)估和決策來(lái)決定地域市場(chǎng)的進(jìn)入、土地資源的獲取。這個(gè)階段的工作對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司來(lái)說(shuō)非常重要，一個(gè)項(xiàng)目投資的失敗數(shù)十億資金的沉沒(méi)成本，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)這樣一個(gè)資金密集型的企業(yè)帶來(lái)沉重的打擊，資金鏈的斷裂也許會(huì)帶來(lái)整個(gè)集團(tuán)的覆滅。在整個(gè)決策過(guò)程中，納稅成本的評(píng)估也是貫穿始終，而稅收籌劃是要在納稅人對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生前，用既有的法律、法規(guī)對(duì)其經(jīng)濟(jì)行為所帶來(lái)的影響進(jìn)行估計(jì)和判斷，并選擇有效地方案執(zhí)行。

（1）項(xiàng)目公司組織形式的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在選定的投資區(qū)域建立項(xiàng)目公司時(shí)，首先要進(jìn)行稅務(wù)籌劃的問(wèn)題就是內(nèi)部組織形式的選擇。是選擇母子公司的形式還是總分機(jī)構(gòu)的形式，需要企業(yè)進(jìn)行比較，因?yàn)槠髽I(yè)一旦通過(guò)工商注冊(cè)成立，很多問(wèn)題就是與生俱來(lái)的，無(wú)論以后各期如何籌劃，也改變不了其性質(zhì)。根據(jù)我國(guó)公司法的規(guī)定，子公司具有獨(dú)立法人資格，而分公司不具備獨(dú)立法人資格，無(wú)法對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任和義務(wù)，只能由其總公司來(lái)承擔(dān)。

由于子公司的獨(dú)立法人資格，在所設(shè)地區(qū)被視為納稅人，承擔(dān)納稅義務(wù)，而分公司由于不具備獨(dú)立法人資格，在所設(shè)地區(qū)不被視為納稅人，要匯總到總公司進(jìn)行納稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法>的通知》國(guó)稅發(fā)[2008]28 號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)實(shí)行“統(tǒng)一計(jì)算、分級(jí)管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財(cái)政調(diào)庫(kù)”的企業(yè)所得稅征收管理辦法。其計(jì)算方法為總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)應(yīng)分期預(yù)繳企業(yè)所得稅，50%在各分支機(jī)構(gòu)間分?jǐn)傤A(yù)繳，50%由總機(jī)構(gòu)預(yù)繳。

企業(yè)選擇組織形式時(shí)需要考慮的因素主要有：

1）我國(guó)地域間稅率差異較大，但這種差異隨著內(nèi)外企業(yè)所得稅法的統(tǒng)一逐漸減少，目前還是存在，如深圳和北京存在差異等；對(duì)于個(gè)別地區(qū)，會(huì)有區(qū)域?qū)ζ髽I(yè)落戶實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)政策，或者稅款返還政策。這些對(duì)企業(yè)所得稅有優(yōu)惠的地方，選擇子公司還是分公司，哪種形式能給企業(yè)帶來(lái)更大的稅收成本的節(jié)約，也要看項(xiàng)目公司和總公司的具體情況而定。

2）國(guó)家或者地方針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策較少，若沒(méi)有優(yōu)惠政策和稅率，需要考慮分支機(jī)構(gòu)的盈虧能力，如果是長(zhǎng)期虧損，分公司形式能減少盈利的總公司和盈利的其他分公司的應(yīng)納稅所得額，節(jié)約了稅收成本。若是短期虧損，子公司的組織形式更適合企業(yè)在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

3）對(duì)于法律責(zé)任而言，由于分公司無(wú)獨(dú)立法人資格，在出現(xiàn)債務(wù)或者法律糾紛時(shí)，會(huì)對(duì)總公司影響程度較大，而子公司可以以其出資額對(duì)其債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。

房產(chǎn)稅和土地使用稅稅率多少，是按季交還是按年交

《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條　房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。

《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》　第四條　土地使用稅每平方米年稅額如下：

(一)大城市1.5元至30元;

(二)中等城市1.2元至24元;

(三)小城市0.9元至18元;

(四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

第五條　省、自治區(qū)、直轄市人民政府，應(yīng)當(dāng)在本條例第四條規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，根據(jù)市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。

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