房產(chǎn)公司代收的初裝費是價外費用嗎？

【問題】

房地產(chǎn)公司售房時，也代電信企業(yè)同時辦理各項業(yè)務，收取相應的初裝費。但開具的是電信企業(yè)自己的發(fā)票，收款后全額交給電信企業(yè)。請問，房地產(chǎn)公司收取的初裝費是否也認為是價外收費計算營業(yè)稅及其他稅費？

【解答】

這個問題涉及到三個稅種的處理：

1、增值稅

《增值稅暫行條例實施細則》第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：

（一）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；

（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；

（三）所收款項全額上繳財政。

根據(jù)上述規(guī)定，在營業(yè)稅的處理上應區(qū)分是否由貴企業(yè)代收此款項來進行判斷，如果是貴企業(yè)在售房時同時向購買人代收該初裝費款項，則按照上述規(guī)定應按價外費用計算繳納營業(yè)稅，如果是由電信企業(yè)直接向購買人收取該初裝費則應無需由貴企業(yè)計算繳納該初裝費的增值稅。

2、企業(yè)所得稅

《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

3、土地增值稅

《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則>的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）第二十五條規(guī)定，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情形分別處理：

（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的涉稅的處理辦法

案例及解析

某市稅務稽查局檢查某房地產(chǎn)開發(fā)公司，此公司xx年營業(yè)收入30000萬元，其他應付款賬戶4500萬元，經(jīng)查其他應付款賬戶發(fā)現(xiàn)該公司xx年至xx年在銷售商品房時向客戶收取的住房專項維修基金、管道燃氣初裝費、有線電視初裝費等代收費用共計4500萬元(其中專項維修基金800萬元)，對于4500萬元的代收費用此公司未做任何稅務處理。

稽查處理決定：

1、專項維修基金800萬元，符合國稅發(fā)[2004]69號文件規(guī)定，不計征營業(yè)稅，其余3700萬元未按稅法規(guī)定申報納稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、第四條及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十三條以及征管法及其實施細則等的規(guī)定，追繳該公司代收款項營業(yè)稅及附加，加收滯納金，并處所偷稅款50%以上5倍以下的罰款。本案：補繳營業(yè)稅及附加3700×5.6%=207.2(萬元)。注：當?shù)氐胤浇逃M附加比例為2%.滯納金按日加收，以萬分之五比率計算，處少繳稅款50%的罰款金額計103.6萬元。

2、因代收款項票據(jù)由委托方開具，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，此代收代付款項不并入應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

3、因為代收費用單獨核算未并入房價內(nèi)，所以也不用繳納土地增值稅。

從本案中可以看出，由于該公司代收了價外費用而未按照稅法規(guī)定進行處理，不僅被追繳了營業(yè)稅及附加，被加收了滯納金以及罰款。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取價外費用時必須嚴格按照稅法的規(guī)定進行處理，切不可心存僥幸，以免得不償失，“偷雞不成蝕把米”，真到那時只能空空抱怨“悔之晚矣”了。

房產(chǎn)公司代收的初裝費是價外費用嗎？上文介紹了這個涉及到土地增值稅，企業(yè)所得稅，增值稅等三個稅費問題，這些都不是價外費用，關于其他行業(yè)還有財務方面的疑問的，可以點擊會計學堂窗口咨詢在線老師答疑！