房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)，所得稅是否視同銷售

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售相關(guān)納稅問題

營改增后，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“視同銷售”爭議逐步納入業(yè)內(nèi)探討內(nèi)容，由于稅法和會計法范圍上存在不同差異，“視同銷售”存在不同概念，在會計處理上也有不同方式:

1.增值稅上的視同銷售，本質(zhì)為增值稅“抵扣進項并產(chǎn)生銷項”的鏈條終止，比如將貨物用于非增值稅項目，用于個人消費或者職工福利等，而會計上并沒有做相應(yīng)銷售處理;

2.企業(yè)所得稅和個人所得稅上的視同銷售，代表貨物的權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，而會計上沒有做收入處理會計上的視同銷售:是指沒有產(chǎn)生收入但是視同產(chǎn)生收入了；

3.土地增值稅的視同銷售，是指回遷安置房等銷售收入及拆遷補償款的確認，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若提供安置房給回遷戶，安置房視同銷售處理，土地返還款中明確約定用于安置房建設(shè)的部分，實質(zhì)上是政府支付的購買安置房的購房款，應(yīng)當(dāng)確認為銷售收入，同時確認為拆遷補償費。實際操作中，該部分返還款通常遠遠低于房屋的市場銷售價格，因此在進行稅務(wù)處理時，根據(jù)國稅函[2010]220號文的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)按市場銷售價格計算征收增值稅及土地增值稅等，市場銷售價格也就是“視同銷售”的價格；

一般來講稅法上“視同銷售”內(nèi)容包括：①將貨物交付他人代銷;②銷售代銷貨物;③設(shè)有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構(gòu)移送至其他機構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機構(gòu)設(shè)在同一縣(市)的除外;④將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項目;⑤將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經(jīng)營者;⑥將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物用于分配給股東或投資者;⑦將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或個人消費;⑧將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。

房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)，所得稅是否視同銷售？企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。