支付定金需要交稅嗎

定金和訂金是否預(yù)繳企業(yè)所得稅,取決于款項(xiàng)到底是在簽訂預(yù)售或銷售合同之前,還是簽訂合同之后.簽訂合同前,根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第六條,尚未確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn),無需預(yù)繳稅款;簽訂合同后取得的預(yù)收款項(xiàng),應(yīng)確認(rèn)為銷售實(shí)現(xiàn),需要預(yù)繳稅款(包含此前已收到的訂金、定金、誠(chéng)意金、認(rèn)購金、排號(hào)費(fèi)等).

需要注意的是,雖然在企業(yè)所得稅上,規(guī)定的是以簽訂合同的時(shí)間為準(zhǔn)區(qū)分是否要計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額,但在增值稅上,營(yíng)改增后各地出臺(tái)了不同的政策解釋,在部分地區(qū)政策解答中,出現(xiàn)了"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到定金視同收到預(yù)收款;收到訂金、意向金、誠(chéng)意金不視同收到預(yù)收款"的口徑.

也就是,企業(yè)所得稅是按簽訂合同時(shí)點(diǎn)來確認(rèn)是否預(yù)繳的,增值稅則主要是依據(jù)收取款項(xiàng)的性質(zhì)來確認(rèn)是否預(yù)繳的.部分房企收取的定金的時(shí)間在簽訂正式銷售或預(yù)售合同之前,先簽訂定金協(xié)議收取定金,再簽訂正式銷售或預(yù)售合同,此時(shí)就會(huì)出現(xiàn)增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的差異.

河北國(guó)稅的政策口徑:預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款.定金屬于預(yù)收款;誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款.

山東國(guó)稅的政策口徑:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款.誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款.

海南國(guó)稅的政策口徑:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款,為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng),但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等.

"定金"的稅務(wù)處理分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金、訂金、誠(chéng)意金、意向金時(shí),是否視同收到預(yù)收款按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?

答復(fù):"定金"是一個(gè)法律概念,屬于一種法律上的擔(dān)保方式,《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定:當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保.債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回.給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金.簽合同時(shí),對(duì)定金必需以書面形式進(jìn)行約定,同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限.定金數(shù)額可以由合同雙方當(dāng)事人自行約定,但是不得超過主合同總價(jià)款的20%,超過20%部分無效.

"訂金"目前我國(guó)現(xiàn)行法律中沒有明確規(guī)定,它不具備"定金"的擔(dān)保性質(zhì),當(dāng)合同不能履行時(shí),除不可抗力外,應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任,一方違約,另一方無權(quán)要求其雙倍返還,只能得到原額,也沒有20%比例的限制.

"意向金(誠(chéng)意金)"在我國(guó)現(xiàn)行法律中不具有法律約束力,主要是房產(chǎn)中介行業(yè)為試探購房人的購買誠(chéng)意及對(duì)其有更好的把控而創(chuàng)設(shè)出來的概念,在實(shí)踐中意向金(誠(chéng)意金)未轉(zhuǎn)定金之前客戶可要求返還且無需承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果.

綜上,定金、訂金、意向金、誠(chéng)意金中,只有"定金"具有法律約束力,而訂金、意向金、誠(chéng)意金都不是法律概念,無論當(dāng)事人是否違約,支付的款項(xiàng)均需返還.因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金,可視同收到預(yù)收款;收到訂金、意向金、誠(chéng)意金,不視同收到預(yù)收款.

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