房地產(chǎn)稅是否存在重復(fù)征收?

日前,國(guó)土資源部下發(fā)通知,提出2017年要基本建成覆蓋全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái),并在通知中提到"國(guó)土資源云"概念.國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王廣華表示,這意味著不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)已基本完成頂層設(shè)計(jì),全面進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段,全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有可能在年底基本完成職責(zé)整合.這不禁讓人聯(lián)想到此前備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅話題,財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表態(tài)要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革,十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃向社會(huì)公布房地產(chǎn)稅法被列入第一類項(xiàng)目,在條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議等等.顯然,征收房地產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作已逐步完成.何時(shí)開(kāi)征?如何計(jì)稅?影響怎樣?房地產(chǎn)稅再次成為牽動(dòng)人們敏感神經(jīng)的焦點(diǎn)話題.

房地產(chǎn)稅:如何征收與何時(shí)征收?

如何征收房地產(chǎn)稅主要涉及四個(gè)方面:征收范圍、稅率標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)稅基準(zhǔn)、減免征范圍.關(guān)于稅率標(biāo)準(zhǔn)和減免范圍,預(yù)計(jì)按照"充分授權(quán)、分步推進(jìn)"的原則,授權(quán)各地方政府根據(jù)各自的實(shí)際情況制定.從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,在具體稅制設(shè)計(jì)時(shí)需要注意以下兩個(gè)問(wèn)題.

一是稅率標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置和減免范圍需要兼顧稅收籌集和民生保障.房地產(chǎn)稅主要作用是調(diào)節(jié)收入分配、籌集財(cái)政收入,并有助于逐步形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制.

就籌集財(cái)政收入的功能來(lái)說(shuō),1994年分稅制改革后,地方政府財(cái)政支出缺口增加,在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展的背景下,土地出讓成為彌補(bǔ)缺口的重要的收入來(lái)源.據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新公布的《2017年全國(guó)300城市土地交易報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示,2017年土地出讓總金額為40632萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)38%.土地出讓金收入占財(cái)政收入的比重約40%,其中江西、重慶、江蘇和安徽的占比甚至超過(guò)60%.隨著城市的建設(shè)發(fā)展,新增土地規(guī)模會(huì)逐步受到控制,拆遷成本的上升也使得地方政府從土地出讓中獲得的收益比重會(huì)趨于下降;在房地產(chǎn)增量市場(chǎng)發(fā)展增速放緩的同時(shí),土地出讓增速趨勢(shì)亦逐漸放緩,部分地區(qū)重點(diǎn)依賴土地財(cái)政支撐地方財(cái)政支出的模式不可持續(xù).

同時(shí),在防范化解金融風(fēng)險(xiǎn),地方債務(wù)整頓和監(jiān)管力度趨嚴(yán)的政策背景下,如何避免地方政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面大量投入,而導(dǎo)致的債務(wù)償付危機(jī),增加地方財(cái)政收入,是目前地方政府需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題.按照國(guó)際慣例,房地產(chǎn)稅作為地方稅來(lái)源,主要用于滿足地方政府提供公共服務(wù)的開(kāi)支,如教育、醫(yī)療和社保等,受益的主體和納稅主體高度一致,因此,征收房地產(chǎn)稅是自然的選擇.

從國(guó)際上來(lái)看,美日等國(guó)的房地產(chǎn)稅是基層地方政府的主要稅收來(lái)源,用于居民所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)的支出,體現(xiàn)了房地產(chǎn)稅的公益性.2015年,美國(guó)房地產(chǎn)稅占地方政府稅收72.1%,是第一大稅收來(lái)源;而日本房地產(chǎn)稅占市町村級(jí)稅收近40%,是地方稅收的第二大來(lái)源.

對(duì)我國(guó)來(lái)說(shuō),在房地產(chǎn)存量市場(chǎng)越來(lái)越大的現(xiàn)實(shí)條件下,通過(guò)征收房地產(chǎn)稅,可以促使地方政府有一個(gè)穩(wěn)定和持續(xù)的財(cái)政收入來(lái)源,以糾正這些年來(lái)各地政府過(guò)度依賴土地財(cái)政的情況.

另外,根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),在所有國(guó)家的房地產(chǎn)稅制度安排里面,都有一些稅收優(yōu)惠.如制訂一定的扣除標(biāo)準(zhǔn),或者是對(duì)一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等.對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō),從房屋具有的基本的安居保障功能出發(fā),在稅制設(shè)計(jì)環(huán)節(jié),應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)階段性發(fā)展?fàn)顩r,允許扣除一定的減免標(biāo)準(zhǔn)(免稅額),這種免征標(biāo)準(zhǔn)盡可能惠及廣大的民眾群體,減輕他們的額外負(fù)擔(dān).

但是,若按照現(xiàn)有上海、重慶試點(diǎn)方案中確定較高的免征額,則實(shí)際上是達(dá)不到構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制、拓展地方稅源的效果的.2016年上海房地產(chǎn)稅收入為171億元,僅占上海稅收收入總額5626.9億元的3%,重慶房地產(chǎn)稅收入為56.88億元,占本級(jí)財(cái)政稅收收入1438.4億元的4%.與此同時(shí),2016年上海土地出讓收入高達(dá)1578億元,重慶為705億元.根據(jù)兩個(gè)城市的試點(diǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),房地產(chǎn)稅相對(duì)土地出讓收入顯然明顯偏低.

綜上,稅率標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置和減免范圍需要平衡好稅收籌集和民生保障兩個(gè)目標(biāo),在盡量減輕居民額外負(fù)擔(dān)的同時(shí),也要逐步促使房地產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)稅收籌集的功能.

二是方案設(shè)計(jì)要避免實(shí)際操作中的套利行為.房地產(chǎn)稅是在房屋保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅.由于稅收的剛性特征,它可以在滿足人們安居合理需求的同時(shí),通過(guò)增加房屋持有成本的方式抑制投資與投機(jī)需求,以及調(diào)節(jié)收入分配的功能.從供給端來(lái)說(shuō),可以提升房屋實(shí)際的安居使用效率,降低僅只是為了獲取房屋的資本增值所可能發(fā)生的空置率,從而提升全社會(huì)的資源配置效率.但如果方案設(shè)計(jì)不周,則可能適得其反.

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