開征房地產(chǎn)稅是否扣除掉土地價(jià)格?

新的房地產(chǎn)稅一大優(yōu)點(diǎn)是避免了重復(fù)收稅,可千萬別在小的方面避免了重復(fù)收稅,卻在大的方面反而出現(xiàn)了新的重復(fù)收稅.

房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形,目前(7月16日)正在征求意見.據(jù)報(bào)主要內(nèi)容有,房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并,具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定.

從稅收調(diào)節(jié)社會(huì)公平來看,開征房地產(chǎn)稅也是合理的.

長期以來,我國的房地產(chǎn)業(yè)稅收一直落在流轉(zhuǎn)稅上,房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營業(yè)稅及附征城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅和印花稅;交易環(huán)節(jié),賣方銷售需繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅及附征的城建稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅.換句話說,一旦擁有了商品房,也就基本上完了一切稅收,除非繼續(xù)交易.廣而言之,我國現(xiàn)行的稅收制度重點(diǎn)基本上也落在流轉(zhuǎn)稅上.換個(gè)角度看,也就是國人稅賦負(fù)擔(dān)大致上是均等的,但實(shí)際上這是不公平的,沒有做到有錢的多繳稅,沒錢的少繳稅甚至不繳稅.尤其當(dāng)前在基尼指數(shù)居高不下的情況下,更要盡快開征財(cái)產(chǎn)保有稅.開征房地產(chǎn)稅,無疑是一項(xiàng)可靠的財(cái)政收入,它甚至可以不必在意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)是否過熱或過冷,因?yàn)樗秦?cái)產(chǎn)保有稅.

現(xiàn)在開征房地產(chǎn)稅,實(shí)際上是增加財(cái)產(chǎn)保有稅,而減少流轉(zhuǎn)交易稅.減輕流轉(zhuǎn)交易稅,也就減輕了普通購房者剛需購房的負(fù)擔(dān),而增加商品房保有稅,就是加重了商品房投資投機(jī)者的投資成本.當(dāng)投資品有了保有稅,其投資成本高了,獲利空間就相對壓縮了.所以,這或許會(huì)影響樓價(jià).因?yàn)?雖然限購令已執(zhí)行了5年,然而就京滬穗深四大最熱門的樓市來看,大約還有三分之一以上的商品房其實(shí)是主要被當(dāng)作投資品的.

目前涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收十分復(fù)雜,稅種繁多.在營業(yè)稅和土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、契稅和印花稅之間,都存在著一定的重復(fù)征收現(xiàn)象.我國當(dāng)前財(cái)稅改革的一大任務(wù),就是利用新稅種設(shè)計(jì)的時(shí)機(jī)將復(fù)雜稅費(fèi)歸并統(tǒng)一.開征房地產(chǎn)稅,最終效果是消除重復(fù)征稅現(xiàn)象,并讓各種規(guī)范性的稅收體現(xiàn)在明處,盡最大可能減少暗處的、征稅機(jī)關(guān)自由裁量性高的收費(fèi),實(shí)現(xiàn)稅制優(yōu)化,從而讓企業(yè)與購房者所承擔(dān)的稅負(fù)明晰化.

但是,假如從財(cái)政稅收收入或稅收調(diào)控市場的角度去看房地產(chǎn)稅,其影響不見得有多大.

如果房地產(chǎn)稅稅率定為1%的較高稅率,可能影響房地產(chǎn)價(jià)格,降幅為房地產(chǎn)稅率和資金貼現(xiàn)率的比值,現(xiàn)有房價(jià)或?qū)⒂?%÷5%=20%的跌幅.考慮到通脹因素,中低收入稅率的折扣,以及房地產(chǎn)稅收用于城市基礎(chǔ)建設(shè)帶來的房地產(chǎn)的升值,房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格跌幅或在15%左右.開征房地產(chǎn)稅,將取消流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的二套房20%的房產(chǎn)個(gè)人所得稅.以一套100萬房產(chǎn)計(jì)算,征收1%房地產(chǎn)稅后,房價(jià)可能貶值為85萬左右.而100萬房產(chǎn)在二手房市場,如果滿五年,升值大概在一倍左右,需要繳納(100-50)×20%=10萬個(gè)人所得稅,房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值也在90萬左右.

因此,開征房地產(chǎn)稅對房價(jià)的下跌影響實(shí)在是有限的;當(dāng)然,其對稅收收入總額增加也極有限,但房地產(chǎn)稅是旱澇保收的,房地產(chǎn)交易所得稅在市場不景氣時(shí)則會(huì)有所減少.只是有個(gè)問題不能不厘清.新的房地產(chǎn)稅一大優(yōu)點(diǎn)是避免了重復(fù)收稅,可千萬別在小的方面避免了重復(fù)收稅,卻在大的方面反而出現(xiàn)了新的重復(fù)收稅.

新的房地產(chǎn)稅是根據(jù)房地產(chǎn)的評估值作為征稅基礎(chǔ),而評估值是以市場價(jià)值為基礎(chǔ).目前市場商品房價(jià)格很高.如果單純從商品房的價(jià)值看,其總價(jià)格無論如何達(dá)不到現(xiàn)在的市場價(jià)格.實(shí)際上,現(xiàn)有商品房價(jià)格中包含了土地價(jià)格.我國規(guī)定,土地國有.商品房下的土地使用期限最長70年,購房者在購房時(shí)已一次性地付足了70年土地使用費(fèi).那么,開征新的房地產(chǎn)稅時(shí),是否僅對扣除了土地價(jià)格的商品房價(jià)格計(jì)稅?須知,商品房下之土地并非業(yè)主所有,業(yè)主似也不必繳納非其所有物的保有稅.可是現(xiàn)在準(zhǔn)備開征的是房地產(chǎn)稅而不是房產(chǎn)稅.如果計(jì)稅基礎(chǔ)是完整的包括土地在內(nèi)的商品房價(jià)值計(jì)稅,那是否重復(fù)征稅?

在正式立法開征房地產(chǎn)稅時(shí),對這個(gè)繞不過去的問題,須對全體征稅對象說清楚.

國有出讓土地與劃撥土地拆遷補(bǔ)償?shù)膮^(qū)別?

一、關(guān)于土地出讓和劃撥

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條規(guī)定:"土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為.

土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同."第四十三條規(guī)定:"劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán).前款土地使用者應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地使用稅."出讓土地與劃撥土地的區(qū)別之一為,出讓土地使用人向國家支付了土地使用權(quán)出讓金,劃撥土地使用人取得土地使用權(quán)為無償取得.

二、國有出讓土地與劃撥土地拆遷補(bǔ)償?shù)膮^(qū)別

如上所述,出讓土地使用人向國家支付了土地使用權(quán)出讓金,劃撥土地使用人取得土地使用權(quán)為無償取得,那么拆遷時(shí)就補(bǔ)償來說最大的區(qū)別為劃撥土地沒有土地使用權(quán)的補(bǔ)償,出讓土地有土地使用權(quán)的補(bǔ)償.

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