怎么計算房地產銷售成本?

1.整理銷售資料,確認銷售收入

就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對,看看銷售清單的金額是否跟賬面金額"預收賬款"金額一致.銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素.核對一致后,確認一下銷售收入和已經銷售面積,算出平均單價.按照確認的銷售收入做憑證:

借:預收賬款

貸:主營業(yè)務收入

2.整理工程施工合同清單和結算單.

這個步驟比較麻煩,因為施工合同比較多,結算單有的合同可能有,有的可能沒有.一般應該把合同按照成本類別分別進行整理.也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別,列出清單.清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數.整理出來之后,分別算出各個類別合同的結算數.

3.整理好的合同清單跟賬面金額進行核對.

各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對,找出它們的差異原因,一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致.

1)款項已經支付,但是施工單位發(fā)票沒有開具,由于在預付賬款掛著,造成賬面金額比合同金額要少.這樣的話,督促施工單位在結算之前,把發(fā)票開具過來.

2)施工單位還沒有結算,發(fā)票也沒有開具,造成賬面金額比合同金額少.這樣的話,可以按照國稅發(fā)2008年41號文進行不超過10%的預提,進入到成本.

3)施工單位質保金發(fā)票沒有開具.這個可以督促施工單位把質保金發(fā)票開過來.

4.)施工單位因為疏忽,多開了發(fā)票,但是企業(yè)沒有付款,這樣的情況下,一般要把成本沖回

5)有一部分成本,由于金額較小,既沒有簽合同,也沒有做結算.但是實際上已經發(fā)生.把這一部分成本按照類別,添加到合同清單里面.

最后,合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致.

預提時候:

借:開發(fā)成本

貸:應付賬款-預提

按照這個金額結轉到開發(fā)產品.

借:開發(fā)產品

貸:開發(fā)成本

4.計算出開發(fā)產品成本單價,結轉開發(fā)產品到產品銷售成本.

這一步最重要的一點是確定結轉產品面積,這個面積應該等于可銷售面積+車庫面積+開發(fā)商可以辦理房產證的公共配套面積.開發(fā)產品單價=開發(fā)產品/結轉產品面積

根據第一步算出來的銷售金額,計算出來產品銷售成本

產品銷售成本=開發(fā)產品單價*已經銷售面積

賬務處理:

借:主營業(yè)務成本

貸:開發(fā)產品

這里面一定要注意,開發(fā)產品和主營業(yè)務成本是有區(qū)別的,開發(fā)產品歸集的是全部成本對象,也就是說,開發(fā)產品是發(fā)生的全部的成本.而主營業(yè)務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本.只有在全部物業(yè)已經售馨,并且開發(fā)商沒有自留物業(yè)的時候,兩者才相等.

補充資料:

根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)第八條第(二)項的規(guī)定,已銷開發(fā)產品的計稅成本.當期準予扣除的已銷開發(fā)產品的計稅成本,按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定:

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本.

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