房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的稅務(wù)處理怎么做

1、所得稅的處理

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))規(guī)定:開發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出.主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等.在結(jié)算計(jì)算成本時(shí),項(xiàng)目基建臨時(shí)設(shè)施可通過(guò)"前期工程費(fèi)--臨時(shí)設(shè)施"核算,項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施可通過(guò)"開發(fā)間接費(fèi)--項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施"進(jìn)行歸集.國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十六條(一)項(xiàng)以可否銷售原則確定計(jì)稅成本對(duì)象規(guī)定:開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的,應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算;不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的,可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集,然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象.因此,對(duì)于這些臨時(shí)性輔助設(shè)施不作為計(jì)稅成本核算對(duì)象出現(xiàn),應(yīng)作為過(guò)渡成本處理.

2、臨時(shí)性設(shè)施的房產(chǎn)稅處理

(1)各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋的房產(chǎn)稅處理

《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》(財(cái)稅地[1986]8號(hào))第二十一條規(guī)定:"凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋,不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的,在施工期間,一律免征房產(chǎn)稅.但是,如果在基建工程結(jié)束以后,施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的,應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起,依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅."財(cái)稅地[1986]8號(hào)第十九條規(guī)定:"納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋,從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅."基于以上政策規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)性建筑物不征房產(chǎn)稅必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件:一是臨時(shí)設(shè)施必須為基建工地服務(wù),二是必須處于施工期間的臨時(shí)設(shè)施.如果基建工程結(jié)束,臨時(shí)性建筑物歸基建單位使用,則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅.因此,為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋,在施工期間是免征房產(chǎn)稅的,如果基建工程結(jié)束以后,施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的,應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起,依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅.或者這些臨時(shí)性房屋是基建單位自已出資建造,只要基建工程結(jié)束以后還在使用的,就應(yīng)該依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅.

(2)售樓部、樣板間的房產(chǎn)稅處理

由于房地產(chǎn)企業(yè)為銷售房屋而建造的售樓部、樣板間不構(gòu)成《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》(財(cái)稅地[1986]8號(hào))第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定.因此,應(yīng)當(dāng)自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅.對(duì)于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納,應(yīng)按自用原值計(jì)稅.根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅[2010]121號(hào))第三條規(guī)定:"對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等.宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)."由于會(huì)計(jì)核算中,對(duì)于售樓部、樣板間的成本費(fèi)用歸集在開發(fā)間接費(fèi)核算,僅包括了建造成本,沒有包括土地成本,無(wú)法確定房產(chǎn)計(jì)稅原值,在計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)就要首先納稅調(diào)整.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)務(wù)處理

由于房地產(chǎn)企業(yè)的臨時(shí)性設(shè)施一次性支出金額較大,并且臨時(shí)性設(shè)施均不構(gòu)成最終開發(fā)產(chǎn)品實(shí)體,也沒有分?jǐn)傉嫉孛娣e的土地成本,根據(jù)收入與費(fèi)用匹配的原則,應(yīng)進(jìn)行分期攤銷,因此,對(duì)于臨時(shí)性設(shè)施的建造成本,實(shí)際發(fā)生時(shí)直接計(jì)入開發(fā)成本,會(huì)計(jì)處理是:

借:開發(fā)間接費(fèi)-項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施(售樓部/樣板間)

貸:銀行存款

或

借:前期工程費(fèi)--臨時(shí)設(shè)施(工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性設(shè)施)

貸:銀行存款

將來(lái)開發(fā)產(chǎn)品銷售時(shí),作為共同成本予以分配轉(zhuǎn)出.

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