營改增后房地產(chǎn)企業(yè)取得專票如何處理？

答：房地產(chǎn)企業(yè)有部分外購料直接進“生產(chǎn)成本一開發(fā)間接成本”，實質(zhì)是用于房地產(chǎn)的開發(fā)。按《增值稅暫行條例》規(guī)定，第十條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（二）用于非應(yīng)稅項目的購進貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)；

《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第二十條規(guī)定，非應(yīng)稅項目是指提供非應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)和固定資產(chǎn)在建工程等。第五條規(guī)定，非應(yīng)稅勞務(wù)是指屬于應(yīng)繳營業(yè)稅的交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)稅目征收范圍的勞務(wù)。

對于營改增后房地產(chǎn)企業(yè)取得專票，不設(shè)置“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目，每期末若“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”為貸方余額，則反映當(dāng)期末未交增值稅的金額。

當(dāng)月，收到銷售房屋款項時，開具預(yù)售發(fā)票并按照實際預(yù)收款金額計算納稅（３％），分錄如下：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅——簡易計稅

貸：銀行存款

當(dāng)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入時或者開具了正式不動產(chǎn)銷售發(fā)票納稅（５％），則分錄如下：

借：預(yù)收賬款——房款

應(yīng)收賬款——房款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅——簡易計稅

實際，結(jié)轉(zhuǎn)按照５％的簡易計稅率計算，平時預(yù)交的３％增值稅，需要此時補交剩余的２％結(jié)轉(zhuǎn)稅款，分錄如下：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅——簡易計稅

貸：銀行存款

此時繳納完畢，房屋銷售也就是從預(yù)售向現(xiàn)售轉(zhuǎn)變。

支付勞務(wù)、材料、設(shè)備、一般商品或者是工程款，增加了成本和費用，不需要價稅分離。

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