開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用包括哪些

房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)間接費(fèi)用一般有以下幾種.

(一)行政管理費(fèi)

該項費(fèi)用是直接從事項目開發(fā)管理的人員與部門產(chǎn)生的工資薪金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、招待費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、保安服務(wù)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用.

(二)工程管理費(fèi)

該項費(fèi)用是所開發(fā)項目直接發(fā)生的工程監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編制審核費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險費(fèi)、合同外獎勵等間接費(fèi)用.

(三)周轉(zhuǎn)房攤銷

周轉(zhuǎn)房攤銷是指將開發(fā)商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費(fèi)或折舊費(fèi),但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶,所支付的房屋租金也應(yīng)計入周轉(zhuǎn)房攤銷科目.租用房屋需要按拆遷戶的要求進(jìn)行裝修費(fèi)、工程改造費(fèi)、布線費(fèi)等相關(guān)支出并由開發(fā)企承擔(dān)部分也應(yīng)計入本科目.

(四)項目營銷設(shè)施建造費(fèi)

該項費(fèi)用是所開發(fā)項目直接發(fā)生的廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、售樓處裝修裝飾費(fèi)、樣板間費(fèi)用等間接費(fèi)用.

(五)資本化借款費(fèi)用

資本化借款費(fèi)用包括:直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費(fèi)用,以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額.其中,因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用還包括手續(xù)費(fèi)等.

(六)物業(yè)管理完善費(fèi)

未出售的房子產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有,物業(yè)公司進(jìn)駐后,需要產(chǎn)權(quán)人繳納物業(yè)管理費(fèi),開發(fā)商作為未售房屋的產(chǎn)權(quán)人,就該部分承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi),以及針對配套設(shè)施不完善,需要給物業(yè)公司支付的一部分補(bǔ)貼費(fèi)用.

開發(fā)成本屬于什么類型科目

開發(fā)成本屬于成本類科目,它在期末需要結(jié)轉(zhuǎn)入存貨的,資產(chǎn)負(fù)債表中不直接反映成本費(fèi)用類科目.

開發(fā)成本一般適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),類似工業(yè)企業(yè)的"生產(chǎn)成本"科目,其賬戶結(jié)構(gòu)也相似.

開發(fā)成本是指構(gòu)成房地產(chǎn)商品售出條件的全部投入及包括分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施費(fèi)、環(huán)境綠化費(fèi)和外管網(wǎng)等全部費(fèi)用.

構(gòu)成因素

1.土地使用權(quán)出讓金

國家以土地所有者身份,將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者.土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到;也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價,根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到.

2.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

(1)土地征用費(fèi).國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等.農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行.

(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi).在城鎮(zhèn)地區(qū),國家和地方政府可以依據(jù)法定程序,將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用.因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失,新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償.它實際上包括兩部分費(fèi)用,即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi).

3.前期工程費(fèi)

主要包括:(1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費(fèi)用.一般可以按項目總投資額的一定百分比估算.通常規(guī)劃及設(shè)計費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右,水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算.

(2)"三通一平"等土地開發(fā)費(fèi)用.主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等.這些費(fèi)用可以根據(jù)實際工作量,參照有關(guān)計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算.

4.建安工程費(fèi)

它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用.主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等.在可行性研究階段,建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算.

5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi),包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用,通常采用單位指標(biāo)估算法來計算.

6.公共配套設(shè)施費(fèi)

它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出.其估算可參照"建安工程費(fèi)"的估算方法.

7.不可預(yù)見費(fèi)

它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi).依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度,以上述1~6項之和為基數(shù),按3%一5%計算.

8.開發(fā)期間稅費(fèi)

開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用.在一些大中城市,這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重.應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅.

影響因素

1、經(jīng)濟(jì)形勢變動影響項目開發(fā)成本

經(jīng)濟(jì)形勢變動會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的巨大損失,如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等.由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi),市場需求變動的可能性很大,消費(fèi)者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化.原來的細(xì)分市場上該類物業(yè)還供不應(yīng)求,而不久卻可能大量積壓,難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期.通貨膨脹時期,貨幣貶值,價格全面上漲,房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力,但其價格也會上漲.而人們手中持有的貨幣量是一定的,這樣購買力相對下降,可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn),從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險.

2、法律政策風(fēng)險影響項目開發(fā)成本

法律政策風(fēng)險是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動及相應(yīng)的政策法律調(diào)整(如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革),造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失.對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策.就金融政策而言,實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本,影響項目的開發(fā)和出售,從而影響到企業(yè)項目開發(fā)所需的成本費(fèi)用.如07年出臺的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)辦法,大大增加了房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本.

3、相關(guān)決策人員素質(zhì)偏低加大開發(fā)成本

首先,在我國房地產(chǎn)企業(yè)中,從事項目考察,項目測算的人員素質(zhì)普遍不高,根據(jù)這些人員指定的項目企劃進(jìn)行投資分析,決策者很難做出正確的決策,從而造成了項目投資失誤,給企業(yè)帶來一定的損失,這些損失都計入企業(yè)的開發(fā)成本.其次,企業(yè)開發(fā)決策者自身缺乏敏銳的市場洞察力和戰(zhàn)略眼光,對項目預(yù)期不準(zhǔn)確,盲目開發(fā)盲目建設(shè),造成項目開發(fā)后難以出售或在出售后難以得到預(yù)期效果,使得成本難以收回或收回速度較慢.

核算范圍及各項費(fèi)用處理方式

1、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用.企業(yè)對出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出,也在本科目核算.出租開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計提的出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷等,可直接計入"其他業(yè)務(wù)成本"科目,不通過本科目核算.

企業(yè)為進(jìn)行資金的籌集等理財活動而發(fā)生的利息支出,以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用,應(yīng)作為期間費(fèi)用,直接計入當(dāng)期損益,不在本科目核算.

2、企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費(fèi)用,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等.企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等,屬于直接費(fèi)用,直接計入本科目(有關(guān)成本核算對象的成本項目中);應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用,應(yīng)先在"開發(fā)間接費(fèi)用"科目進(jìn)行歸集,月末,再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本.

3、企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特點,選擇本企業(yè)的成本核算對象、成本項目和成本核算方法.本科目應(yīng)按開發(fā)成本的種類,如"土地開發(fā)"、"房屋開發(fā)"、"配套設(shè)施開發(fā)"和"代建工程開發(fā)"等設(shè)置明細(xì)賬,并在明細(xì)賬下,按成本核算對象和成本項目進(jìn)行明細(xì)核算.

開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用包括哪些?開發(fā)成本屬于什么類型科目的問題就到此結(jié)束了,會計學(xué)堂小編再重申一次,開發(fā)成本屬于成本類科目,它在期末需要結(jié)轉(zhuǎn)入存貨的,資產(chǎn)負(fù)債表中不直接反映成本費(fèi)用類科目.開發(fā)成本一般適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),類似工業(yè)企業(yè)的"生產(chǎn)成本"科目,其賬戶結(jié)構(gòu)也相似.