土地進(jìn)項稅是屬于開發(fā)成本嗎

如果是開發(fā)商,直接計入"開發(fā)成本--土地征用及拆遷補(bǔ)償費"科目;如果是自建自用,直接計入"在建工程",也或者計入"無形資產(chǎn)",不清楚你單位的性質(zhì)以及你單位取得土地的用途.為取得土地發(fā)生的相關(guān)稅費均應(yīng)計入土地取得成本,包括稅金、交易手續(xù)費、備案費等等,但是要記住,雖然取得土地發(fā)生的成本單獨計入"無形資產(chǎn)",但在土地開發(fā)結(jié)束,交付使用后需要繳納房產(chǎn)稅時,土地成本是要計入房產(chǎn)原值的.

企業(yè)取得的土地如何抵扣進(jìn)項稅?

營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的土地出讓金不是抵扣,而是自銷售收入抵減.

國稅總局2016第18號公告:第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額.銷售額的計算公式如下:

銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算:

當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

注:2018年5月1日11%稅率調(diào)整為10%

土地成本抵扣進(jìn)項稅的賬務(wù)處理

應(yīng)視為政府補(bǔ)助,計入"營業(yè)外收入".

1、支付/取得的土地出讓金是免稅的,即全額入"成本"科目.

2、財會(2016)22號文規(guī)定的是"抵扣"的稅額,不應(yīng)適用"抵減"的情況."抵扣"是進(jìn)項稅自銷項稅中抵扣,按照增值稅原理是順理成章的,而土地成本是在"免稅"的前提下還允許"抵減",會計處理應(yīng)包含兩層意思,一是企業(yè)支付的土地出讓金是免稅的,是應(yīng)全額列計成本科目的;二是政府規(guī)定房地產(chǎn)項目上游的土地"免稅",從增值稅鏈條上來看是鼓勵土地的下游降低銷售價格,這是政府鼓勵下的市場行為,政府在免稅的前提下還允許"抵減"銷項稅額,這是政府給予房地產(chǎn)企業(yè)的一種稅收補(bǔ)助,且只有在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間才允許"抵減",即結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時,應(yīng)是"與收益相關(guān)",應(yīng)計入"營業(yè)外收入".

3、土地成本的"抵減"應(yīng)不同于旅行社業(yè)務(wù)的"抵減".旅行社允許以抵減的形式確保企業(yè)稅負(fù)不增加,是考慮旅行社的下游基本都是餐飲業(yè)的個體工商戶、交通運輸業(yè)的無法開具專票的客運服務(wù),為了確保企業(yè)稅負(fù)不降低,才允許以"抵減"的形式穩(wěn)定企業(yè)稅負(fù).

4、免稅土地的會計處理應(yīng)不同于免稅農(nóng)產(chǎn)品的會計處理.農(nóng)產(chǎn)品的免稅政策是適用于全行業(yè)所有企業(yè)的,是普惠的,會計處理沖減成本或計入營業(yè)外收入對企業(yè)財務(wù)報表、稅負(fù)都是沒有不同影響的,但免稅土地的這種處理會對企業(yè)土地增值稅影響巨大,而且這個政策是特別給予房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的,是政府對某一行業(yè)的特定行為的特殊照顧,應(yīng)按照政府補(bǔ)助進(jìn)行會計處理.

結(jié)合上文內(nèi)容,土地進(jìn)項稅是屬于開發(fā)成本嗎已經(jīng)非常清楚,如果是開發(fā)商,直接計入"開發(fā)成本--土地征用及拆遷補(bǔ)償費"科目;如果是自建自用,直接計入"在建工程",也或者計入"無形資產(chǎn)",大家可以根據(jù)自己公司的具體情況來分析,如果還有不明白的地方可以咨詢會計學(xué)堂答疑老師.