一、核算廠房總成本
成本歸集范圍
購買土地的費(fèi)用：包括土地出讓金、相關(guān)稅費(fèi)等。
建筑安裝工程費(fèi)用：包括設(shè)計(jì)費(fèi)、施工費(fèi)、材料費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等與廠房建設(shè)直接相關(guān)的費(fèi)用。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：如廠區(qū)內(nèi)的道路、給排水、供電、供氣、綠化等費(fèi)用。
其他費(fèi)用：包括項(xiàng)目建設(shè)期間的貸款利息、管理費(fèi)等間接費(fèi)用。
成本核算方法
對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，確保所有與廠房建設(shè)相關(guān)的費(fèi)用都被歸集?？梢园凑諘?huì)計(jì)科目進(jìn)行分類，如土地成本計(jì)入 “無形資產(chǎn) — 土地使用權(quán)”，建筑安裝工程費(fèi)用計(jì)入 “在建工程”，待廠房完工后轉(zhuǎn)入 “固定資產(chǎn) — 廠房” 等。
對(duì)于間接費(fèi)用，按照合理的方法進(jìn)行分?jǐn)偅绨凑战ㄖ娣e、工程預(yù)算比例等進(jìn)行分?jǐn)偂?br/>二、確定合理租金
考慮因素
成本因素：總成本除以可出租面積，得到單位面積成本。在此基礎(chǔ)上，考慮一定的回報(bào)率，確定租金價(jià)格。一般來說，租金應(yīng)能夠覆蓋成本并實(shí)現(xiàn)一定的盈利。
市場(chǎng)因素：了解當(dāng)?shù)赝悘S房的租金水平，可以通過市場(chǎng)調(diào)研、咨詢中介機(jī)構(gòu)、參考周邊已出租廠房的租金等方式獲取市場(chǎng)信息。如果當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金水平較高，可以適當(dāng)提高租金；如果市場(chǎng)競爭激烈，可以考慮降低租金以吸引租戶。
廠房特點(diǎn)：廠房的地理位置、交通便利程度、周邊配套設(shè)施、廠房的結(jié)構(gòu)和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素也會(huì)影響租金價(jià)格。例如，位于交通樞紐附近、周邊配套設(shè)施完善、廠房結(jié)構(gòu)合理、裝修標(biāo)準(zhǔn)高的廠房可以收取較高的租金。
租賃期限：長期租賃可以適當(dāng)降低租金，短期租賃可以適當(dāng)提高租金。同時(shí)，考慮租金的調(diào)整機(jī)制，如根據(jù)市場(chǎng)情況、通貨膨脹等因素定期調(diào)整租金。
租金計(jì)算方法
成本加成法：根據(jù)成本核算結(jié)果，確定單位面積成本，然后加上一定的利潤加成確定租金價(jià)格。例如，如果單位面積成本為 A 元 / 平方米 / 月，期望的回報(bào)率為 B%，則租金價(jià)格可以定為 A×(1 + B%)。
市場(chǎng)比較法：參考市場(chǎng)上同類廠房的租金水平，結(jié)合自身廠房的特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整?？梢匀《鄠€(gè)類似廠房租金的平均值作為參考，然后根據(jù)自身廠房的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
三、關(guān)于模板
由于不同地區(qū)、不同項(xiàng)目的情況差異較大，沒有一個(gè)完全通用的模板。但是，可以參考以下內(nèi)容制作一個(gè)適合自己公司的成本核算和租金確定模板：
廠房成本核算與租金確定模板
一、廠房基本信息
廠房地址
占地面積
建筑面積
建筑結(jié)構(gòu)
裝修標(biāo)準(zhǔn)
二、成本核算
土地成本
土地出讓金
相關(guān)稅費(fèi)
建筑安裝工程費(fèi)用
設(shè)計(jì)費(fèi)
施工費(fèi)
材料費(fèi)
監(jiān)理費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用
道路
給排水
供電
供氣
綠化
其他費(fèi)用
貸款利息
管理費(fèi)
總成本合計(jì)
單位面積成本
三、市場(chǎng)調(diào)研
周邊同類廠房租金水平
地理位置優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)
交通便利程度
周邊配套設(shè)施
四、租金確定
成本加成法計(jì)算租金
市場(chǎng)比較法調(diào)整租金
最終租金價(jià)格建議
租賃期限與租金調(diào)整機(jī)制