個人出售商鋪需要交稅，涉及的稅費(fèi)種類較多，且各項稅費(fèi)不能直接用來抵扣個人所得稅。


具體來說，個人出售商鋪需要繳納的稅費(fèi)包括：


  1.增值稅：按照轉(zhuǎn)讓價款扣除購置原價后的余額作為銷售額，適用5%的征收率。計算公式為：（轉(zhuǎn)讓價款 - 購置價款）÷（1 + 5%）× 5%。需注意，扣除購置原價需要提供購入時的發(fā)票。
  2.附征稅費(fèi)：包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。這些稅費(fèi)以實際繳納的增值稅作為計稅依據(jù)。城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率為7%（城市）、5%（縣城、鎮(zhèn)）或 1%（農(nóng)村）；教育費(fèi)附加適用 3%的稅率；地方教育附加一般適用 2%的費(fèi)率（具體以地方政策為準(zhǔn)）。計算公式為：增值稅額×稅（費(fèi)）率。今年出臺了針對小規(guī)模納稅人“六稅兩費(fèi)”減半征收的優(yōu)惠政策，這些附征稅費(fèi)均可減半。
  3.印花稅：由銷售（轉(zhuǎn)讓）、購買（受讓）方分別各自計算繳納。適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”項目，以“書據(jù)”載明金額作為計稅依據(jù)，各自適用萬分之五的稅率。若“書據(jù)”單獨列明增值稅額，則以不含稅金額作為計稅依據(jù)；若未單獨列明增值稅，則以含稅金額作為計稅依據(jù)。計算公式為：“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”載明金額×0.05%。
  4.土地增值稅：以（不含增值稅）轉(zhuǎn)讓價款作為收入總額，扣除舊房及建筑物的評估價格（指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)）或者（若不能提供稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的評估價格）發(fā)票加計金額（按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算）以及附征稅費(fèi)、印花稅（增值稅已經(jīng)從轉(zhuǎn)讓價款里剝離出來，計算起點是不含增值稅金額，所以這兒就不能再重復(fù)扣除），作為計稅依據(jù)（土地增值稅之增值額）。按照增值額占扣除項目金額比例，分別適用 30%-60%的超率累進(jìn)稅率。具體稅率如下：增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%；增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，稅率為 40%；增值額超過扣除項目金額 100%、未超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 50%；增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。計算公式為：（不含稅轉(zhuǎn)讓價款 - 扣除項目金額）×適用稅率 - 扣除項目金額×速算扣除率（5%、15%、35%）。但是，若對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供（查明）購房發(fā)票的，實行核定征收，計算公式為：不含（增值）稅轉(zhuǎn)讓價款×核定征收率（核定征收率各地自定）。
  5.個人所得稅：以不含（增值）稅轉(zhuǎn)讓價款，減除購置原值（含增值稅以及構(gòu)成房屋成本的其他稅費(fèi)）以及本次轉(zhuǎn)讓的附征稅費(fèi)、印花稅、土地增值稅（增值稅不再重復(fù)扣除），作為應(yīng)納稅所得額，適用 20%的稅率。計算公式為：（不含增值稅轉(zhuǎn)讓價款 - 購置原值 - 本次轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費(fèi)）×20%。若無法提供（查明）購置原值發(fā)票等，也是核定征收，計算公式為：不含（增值）稅轉(zhuǎn)讓價款×核定征收率。


例如，個人準(zhǔn)備以1000萬出售2004年1月購買的原價為260萬且位于市區(qū)的商鋪，各項稅費(fèi)計算如下：


增值稅：應(yīng)繳的增值稅=（1000 - 260）÷（1 + 5%）× 5% = 35.24萬元；
城市維護(hù)建設(shè)稅：35.24×7%×50% = 1.23萬；
教育費(fèi)附加：35.24×3%×50% = 0.53萬；
地方教育費(fèi)附加：35.24×2%×50% = 0.35萬；
印花稅：售價是1000萬，按1000萬的萬分之五并享受減半優(yōu)惠后，需繳納印花稅2500元；
土地增值稅：有購房發(fā)票，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算，購房成本為260萬×（1 + 75%）= 455萬（15年又5個月，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年）?？鄢椖拷痤~還包括附征稅費(fèi)約2.11萬（1.23 + 0.53 + 0.35）、印花稅0.25萬，收入為不含稅收入，即1000萬減去增值稅35.24萬元=964.76萬元，則土地增值稅為（964.76 - 455 - 2.11 - 0.25）×適用稅率 - 扣除項目金額×速算扣除率；
個人所得稅：應(yīng)納稅額=（964.76 - 260 - 2.11 - 0.25 - 0.25 - 土地增值稅）× 20% 。